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    【來論】施政報(bào)告勝預(yù)期  冀望樓市轉(zhuǎn)乾坤

    【來論】施政報(bào)告勝預(yù)期 冀望樓市轉(zhuǎn)乾坤

    責(zé)任編輯:蔣璐 2023-10-28 13:02:57 來源:香港商報(bào)網(wǎng)

        作者:蔡志忠 香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)會(huì)長、香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長

        千呼萬喚的2023年《施政報(bào)告》終於出臺(tái),這是一份具有前瞻性思維的報(bào)告,提出多項(xiàng)振興經(jīng)濟(jì)和改善民生措施,適切回應(yīng)社會(huì)及市民的需求,同時(shí)也增強(qiáng)本港在全球的競爭力。特首李家超精心規(guī)劃和設(shè)計(jì)此份報(bào)告,比筆者預(yù)期的要好,比如成立「總部經(jīng)濟(jì)」招攬全球及內(nèi)地各大龍頭企業(yè)到港設(shè)立總部、分部和科研中心;加大力度吸引世界各地名校畢業(yè)生優(yōu)才來港;以及為樓市減辣及減少股票買賣印花稅等等,這些措施直接惠及香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展,值得推崇。

        報(bào)告中提到未來十年興建約41萬個(gè)公營房屋單位 ;未來五年準(zhǔn)備好可興建約8萬個(gè)私營房屋單位的士地;成立「解決劏房問題」工作組;延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,由30年延至50年等等,這些措施清晰向市民表達(dá)未來公私營房屋供應(yīng)充足,大家不用擔(dān)心不能上樓或樓價(jià)上升,港府大量興建公屋、過渡性房屋等,目的也是要下決心解決劏房問題。還有將資助房屋的按揭貸款保證期延長,將令居屋二手市場變得更活躍,可讓更多港人進(jìn)入這個(gè)居屋市場。

        施政報(bào)告有前瞻  「先免後徵」穩(wěn)樓市

        筆者最關(guān)心的是樓市辣招問題,本人多次撰文要求當(dāng)局適當(dāng)減辣回應(yīng)市場呼籲,特首的施政報(bào)告終於作出適切回應(yīng),而減辣方面與本人給予的建議很接近,總算沒有白費(fèi)心機(jī)。內(nèi)容大致如下:

        1、額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年,業(yè)主在持有物業(yè)兩年後出售,無須繳付樓價(jià)10%的額外印花稅。2、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率減半,分別由15%減至7.5%。3、外地人才的置業(yè)印花稅實(shí)施 「先免後徵」,在購入物業(yè)時(shí)先暫免徵收相關(guān)稅項(xiàng),若相關(guān)人士未能成為香港永久性居民才須繳付。

        實(shí)施13年的樓市辣招終於出現(xiàn)改變,這是一個(gè)非常大的進(jìn)步,表示當(dāng)局認(rèn)同今天的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和物業(yè)市場與當(dāng)年有很大分別。雖然措施仍有改善空間,但是筆者回想起來也不敢過於苛求,在目前的社會(huì)狀況下應(yīng)該要滿意了,這也符合大衆(zhòng)的整體利益標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)於減辣,首先要稱讚的是將「先付後退」改為「先免後徵」,即優(yōu)才、專才可同樣如港人身份一樣支付購買物業(yè)印花稅,據(jù)統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)人才計(jì)劃已有超過10萬宗申請獲批,逾6萬名獲批簽證的人才抵港,如果未來有一成人買樓,就有6000宗成交,對中小型物業(yè)起極大支持作用。

        至於外地客進(jìn)來香港買樓,支付的買家印花稅(BSD)與新住宅印花稅(NRSD)合共30%,現(xiàn)在減一半至15%,可以減輕外地客購買住宅物業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),相信此類別的交投會(huì)錄得增加;而本地客購買第二層樓的印花稅(DSD)也由15%減少至7.5%,有助港人努力儲(chǔ)蓄投資多一個(gè)物業(yè)作收租用途,免卻亂石投林之亂象;當(dāng)然還有額外印花稅(SSD)的適用期由3年縮短至2年,減少捆綁物業(yè)時(shí)間,增加市場供應(yīng)量,讓急需資金周轉(zhuǎn)的客戶可以提早沽貨離場。

        投資移民是亮點(diǎn)   風(fēng)險(xiǎn)管理要做好

        這些減辣措施能扭轉(zhuǎn)乾坤嗎?筆者相信措施對物業(yè)市場起穩(wěn)定作用,尤其「先免後徵」政策會(huì)吸引不少來港人才上車置業(yè),短期內(nèi)樓價(jià)可以企穩(wěn)。但由於之前累積不少跌幅的成交紀(jì)錄,因土地註冊處登記滯後而仍未能顯示出來,故今年全年樓市稍後將會(huì)錄得倒跌收場,估計(jì)樓價(jià)跌幅在5%至8%。施政報(bào)告還有一個(gè)亮點(diǎn),就是「資本投資者入境計(jì)劃」正式啟動(dòng),投資額為港幣3000萬或以上,雖然不能購買物業(yè),但移民人士也需要租房、買房或使用寫字樓,對整體物業(yè)市場帶來正面支持。港府及時(shí)出招減辣,使樓價(jià)跌幅變得較為溫和。

        影響樓價(jià)的不僅是樓市政策,更關(guān)鍵的是經(jīng)濟(jì)前景及利率走向,全球經(jīng)濟(jì)前景嚴(yán)峻,利率長期在高位徘徊,是投資物業(yè)的最大敵人。有朋友問筆者為何近期比較悲觀?沒錯(cuò),工商界營商環(huán)境艱難,企業(yè)負(fù)債比率不斷上升,鐵一般的數(shù)據(jù)擺在面前,筆者只能忠於事實(shí)。幾十年來經(jīng)歷不少經(jīng)濟(jì)衰退局面,提醒大家務(wù)必謹(jǐn)慎行事,做好個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理,別被狂風(fēng)巨浪淹沒。也明白寫文章應(yīng)如實(shí)反映事實(shí)因素,我們只有看見危機(jī),安然渡過危機(jī),才能見到光明未來。(中通社資料圖)

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