蔡志忠 山西政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會首席會長
人們總是以為,樓市暢旺就代表所有範疇的物業(yè)都興旺。其實不然,樓市分開幾個部分,分別有住宅和非住宅物業(yè)(即工商舖和車位等),今天的住宅市場因為全面撤辣而成交暢旺,然而工商舖市場卻伊人獨憔悴,原因為何?且聽筆者慢慢道來。
港府兩個月前全面撤銷樓市辣招,俗稱「3D辣招」,這是14年前港府為了壓抑樓市而使出的撒手鐧,說白一點就是要管理買家需求,捆綁樓市交投,結(jié)果長期將成交量縮減了一半,可樓價仍然處於上升軌道。雖然措施號稱要讓首置者優(yōu)先買樓,但實際上首置者上車的個案卻愈來愈少。直到近年香港經(jīng)濟環(huán)境有變,樓價也明顯下調(diào)兩成半之後,港府才為了挽救經(jīng)濟,宣布全面撤銷樓市辣招,總算穩(wěn)住了地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈,這個遲來的春天,讓香港經(jīng)濟初步看到曙光。
住宅與非住宅供樓利率相差2釐
不過,這邊廂住宅市場開始興旺,那邊廂工商市場卻仍處寒冬,港府這回撤辣對於向來沒有辣招稅的工商舖沒有直接帶來幫助,目前的資金一窩蜂湧入住宅市場,工商市場成交依然低迷,價格仍在尋底。雖然非住宅物業(yè)的投資回報可達3釐到5釐左右,而住宅的回報卻只有2釐到4釐,投資回報相差一釐多,但是住宅的吸引力還是比較大,這究竟又是為甚麼?
讀者可能有所不知,香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態(tài)度截然不同,甚至可形容為不公平對待。購買住宅向銀行貸款是以優(yōu)惠利率(P減)來計算,一般封頂?shù)睦试?.125%左右,可是購買工商舖物業(yè)銀行開出的按揭條件,絕大多數(shù)是以拆息(H加)來計算,近年來通常供樓利率都在6釐甚至以上,兩個貸款利率相差近2釐,難怪工商舖物業(yè)的投資回報雖說比較高,市場仍然欠缺購買動力。
以活期存款做按揭 銀行賺大錢
近期某些銀行的定期存款利率高達4釐至5釐,大衆(zhòng)錯覺銀行承做住宅的按揭貸款會出現(xiàn)虧損情況,筆者認為實情未必如此。現(xiàn)今香港銀行總存款超過16萬億港元,其中有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口,這些金額是非常巨大的存款,大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有,用這龐大的活期存款來承造住宅按揭,銀行可以賺取很大的息差。
看了以上內(nèi)容,各位就會明白工商舖市場仍然處於艱難時期,就是因為供樓負擔巨大,與住宅利率出現(xiàn)近2釐的差距,這是非常不公平的現(xiàn)象。加上寫字樓、零售、飲食等行業(yè)的巿道仍未復蘇,租金仍有下調(diào)空間,引致一衆(zhòng)持有非住宅物業(yè)的投資者和中小企業(yè)入不敷支,供樓可謂百上加斤。「冰凍三尺,非一日之寒」,工商舖市場已經(jīng)嚴重內(nèi)傷,近期巿場出現(xiàn)不少大幅蝕讓個案,長此下去,恐怕產(chǎn)生骨牌效應,出現(xiàn)更多人踩人案例。
為免進一步影響香港金融體系穩(wěn)定,當局和金管機構(gòu)應該重新審視非住宅這個範疇出現(xiàn)的嚴重問題,向金融和銀行機構(gòu)發(fā)出指引,對工商舖市場一視同仁,貸款利率向住宅看齊,以減輕他們的供樓負擔。銀行(尤其是大型銀行)要負起社會責任,短期賺少一點,與大家共渡時艱,一起守住陣營,待到美國利率回調(diào),工商舖市場便可重回正常軌道。