繼上周一天之內(nèi)，出現(xiàn)廈門、寧波、蘇州三個(gè)地王之後。近來中國土地拍賣市場(chǎng)，久違的多輪競價(jià)再次在多個(gè)城市出現(xiàn)，溢價(jià)率也是一個(gè)比一個(gè)高。中國指數(shù)研究院公布研究結(jié)果表明，一季度全國300城宅地出讓金同比增一成，這與去年上半年300個(gè)城市土地出讓收入下滑兩成形成鮮明對(duì)比。其中表現(xiàn)最好的是，具有較高變現(xiàn)力的一二線熱點(diǎn)城市核心地段地塊，正成為開發(fā)商補(bǔ)倉的重點(diǎn)，並受到追捧。
競價(jià)到底有多火爆
3月27日，蘇州、廈門和寧波一日誕生3個(gè)「地王」項(xiàng)目。其中，蘇州一宗地塊在經(jīng)過51輪激烈競標(biāo)後，由綠城中國以6.5萬元/平方米、溢價(jià)率18.22%拿下，不僅一躍成為蘇州新一代「地王」，更是刷新江蘇省地價(jià)上限。在廈門，歷時(shí)1個(gè)多小時(shí)、152輪出價(jià)後，將軍祠地塊由廈門國貿(mào)以6.27萬元/平方米拿下，溢價(jià)率40.79%。此前廈門島內(nèi)的單價(jià)「地王」是中海地產(chǎn)於2023年8月15日拿下的大唐中心地塊，樓面地價(jià)約5.18萬元/平方米。
與這些創(chuàng)造新「地王」的城市相比，一線城市表現(xiàn)一點(diǎn)也不遜色，並且是土拍成交首屈一指的主力軍。3月14至15日，上海出讓5宗地，全部溢價(jià)成交，總成交134億元，12家房企搶1宗地，其中4宗觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率超過9%。3月15日，北京順義新城一宗地塊的出讓吸引了37家房企爭搶，北京今年以來四次土拍中，豐臺(tái)大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門、順義空港、昌平生命科學(xué)園地塊均競拍至搖號(hào)階段，以遠(yuǎn)高於底價(jià)成交。
在近來土拍市場(chǎng)中，新一線及二線城市也不遑多讓，在3月29日的土地集中拍賣中，位於湖北武漢市沙湖大道以南的P（2024）008號(hào)商務(wù)金融地塊，經(jīng)過108輪競價(jià)最終成交，溢價(jià)率高達(dá)77.14%。3月29日進(jìn)行的杭州今年第二輪土拍，溢價(jià)率超過23%。3月30日，位於福建福州市核心區(qū)的臺(tái)江區(qū)「狀元」地塊經(jīng)過48輪激烈競價(jià)，被浙江綠城以總價(jià)20.31億元拿下，成交樓面價(jià)27712元/平方米，溢價(jià)率12.81%。近來合肥濱科城、包河區(qū)地塊競爭激烈，溢價(jià)率分別達(dá)54%、32%。3月進(jìn)行的成都今年首輪土拍，爆發(fā)「搶地大戰(zhàn)」，錦江區(qū)的潘家溝31.2畝地塊，足足拼殺了55輪競價(jià)才決出勝負(fù)，溢價(jià)率衝上了31.76%。
在這些城市土拍高溢價(jià)率推動(dòng)下，土拍平均溢價(jià)率也是持續(xù)走高。今年以來，土拍平均溢價(jià)率已經(jīng)悄悄「三連漲」，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月平均溢價(jià)率達(dá)到5.2%，重新回到2022年以來平均線的上方，這個(gè)成績也創(chuàng)下了近7個(gè)月以來的高點(diǎn)。3月溢價(jià)率較此更上新臺(tái)階，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度，全國300城住宅用地成交樓面均價(jià)同比上漲23.5%，溢價(jià)率提升至5.6%，原因在於一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拍地節(jié)奏加快，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。
中心城市的地 好地段變多了
導(dǎo)致土拍轉(zhuǎn)暖的一個(gè)重要原因是，今年以來多個(gè)一二線城市提供了更為優(yōu)質(zhì)的土地。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來一線城市土拍節(jié)奏相比去年加快，截至3月26日，一線城市住宅用地成交規(guī)劃建面同比增長約88%，土地出讓金同比增長接近2倍（198.7%）。對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，且推地節(jié)奏加快，帶動(dòng)核心城市住宅用地成交面積增長，同時(shí)，房企投資更加聚焦核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)板塊，也使得對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地段的土地爭奪更為激烈，帶動(dòng)土地出讓金及成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。官方數(shù)據(jù)也在證實(shí)土拍市場(chǎng)正轉(zhuǎn)暖，根據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)，前兩月一二線城市住宅用地成交量同比增長。三月成交更好於前兩個(gè)月。
陳文靜指出今年以來，一線城市土拍節(jié)奏明顯加快，並且優(yōu)質(zhì)地段的土地同比也有較大增幅。今年一線城市成交地塊多位於核心區(qū)，成交樓面價(jià)整體較高，與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，有9宗位於中心城區(qū)，佔(zhàn)比約四成；廣州第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，中心四區(qū)地塊數(shù)量佔(zhàn)比超四成。
為何會(huì)出現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪以廣州為例向記者表示，在去年及今年初多宗地塊流拍，以及庫存量居高不下的背景下，土拍熱度的回升以及流拍現(xiàn)象的改善對(duì)於廣州來說至關(guān)重要，「提質(zhì)」供地也就成了當(dāng)下的必然之選，從其近來公布的規(guī)劃來看，廣州土拍市場(chǎng)整體土地供應(yīng)往市中心靠，今年該市中心四個(gè)區(qū)計(jì)劃供應(yīng)地塊佔(zhàn)比接近總量的一半。日前，在廣州市2024年春季土地推介會(huì)上，12宗優(yōu)質(zhì)居住地塊集中亮相，其中就有四宗地位於天河區(qū)，吸引了保利、中海、華潤、招商、越秀、龍湖、大華、新鴻基、新世界等40餘家知名房企參會(huì)交流。
在供地計(jì)劃中拿出更大誠意，不只有廣州。此前結(jié)束的上海首輪集中土拍，5宗地塊整體素質(zhì)較優(yōu)，1宗地在內(nèi)環(huán)內(nèi)，1宗地在中內(nèi)環(huán)間，2宗地塊都在中外環(huán)間，剩餘1宗地靠近外環(huán)。同期，北京首輪集中土拍推出的豐臺(tái)大瓦窯L42、L44兩宗地塊，位於四至五環(huán)之間，屬於臨鐵地塊，距離地鐵14號(hào)線大瓦窯站直線距離500米。
政策釋放刺激成交
為什麼那麼多的一二線城市願(yuàn)意出讓更多優(yōu)質(zhì)土地，陳文靜認(rèn)為，自去年第四季度，自然資源部取消土拍限價(jià)後，全國熱點(diǎn)城市的核心區(qū)價(jià)值持續(xù)體現(xiàn)。「取消土地限價(jià)」政策以來，目前大多數(shù)城市已恢復(fù)「價(jià)高者得」，樓面價(jià)重現(xiàn)區(qū)域新高，房企們願(yuàn)意為優(yōu)質(zhì)地塊「買單」。
除此以外，關(guān)榮雪表示，進(jìn)入2024年，多城市土拍規(guī)則整體延續(xù)寬鬆?wèi)B(tài)勢(shì)，部分城市繼續(xù)放鬆土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中，優(yōu)化了此前執(zhí)行18年的「70/90」政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也於近期取消了「70/90」政策。
加之，繼廣州對(duì)120平米以上住宅解除限購以外，中國一線城市相繼放鬆限購，還有相當(dāng)數(shù)量的二線城市完全放開限購。在這些政策的綜合作用下，一線城市的樓市加速轉(zhuǎn)暖，北京、上海、深圳二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布最新數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場(chǎng)3月成交量按月增近1.2倍，2024年首季二手房成交量達(dá)11742套，按年增長13.9%。上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的「榮枯線」。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，整個(gè)3月份，重點(diǎn)10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。樓市成交的轉(zhuǎn)火也一定程度帶動(dòng)土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，不過，中指研究院研究認(rèn)為，當(dāng)下土拍市場(chǎng)並非全面轉(zhuǎn)暖，三四線城市的土拍仍是以底價(jià)成交居多，並且會(huì)有流拍出現(xiàn)，土拍市場(chǎng)城市分化現(xiàn)象正在加劇。（記者 童越）
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