據(jù)金融時(shí)報(bào)報(bào)道,房地產(chǎn)諮詢和經(jīng)紀(jì)公司紐馬克(Newmark)估計(jì),約2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)債務(wù)在未來(lái)三年內(nèi)到期,其中有6700億美元的債務(wù)「可能存在問(wèn)題」。
紐馬克稱,由於未來(lái)三年內(nèi)將到期的2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)債務(wù)「牆」,各銀行將不得不減少對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口。
紐馬克行政總裁巴里-戈辛(Barry Gosin)說(shuō):「銀行將面臨壓力。」據(jù)悉,紐馬克為破產(chǎn)的簽名銀行(Signature Bank)處理了500億美元的貸款銷(xiāo)售。
他補(bǔ)充道,金融危機(jī)後的監(jiān)管意味著一些貸款機(jī)構(gòu)需要「清算貸款或?qū)ふ移渌椒▉?lái)降低其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重」,無(wú)論是通過(guò)聯(lián)合債務(wù)還是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交易,即其他投資者同意承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn),或停止向該行業(yè)提供新貸款。
紐馬克預(yù)計(jì)今年至2026年到期的美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將達(dá)到20億美元,必須以更高的利率進(jìn)行再融資。
根據(jù)紐馬克提供的美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),僅今年就有9290億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)需要償還或再融資。
戈辛提到:「我們正處?kù)哆@堵貸款牆影響的初期。其中一大部分將完全處?kù)端拢淮蟛糠謱⒏§端妫€有一大部分將(通過(guò))更多股權(quán)進(jìn)行資本重組。」
該公司估計(jì),在2026年到期的貸款中,有6700億美元存在「潛在問(wèn)題」。房地產(chǎn)投資者一直受到利率上升的衝擊,這增加了他們的融資成本,並壓低了房地產(chǎn)價(jià)值。
而美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題在於寫(xiě)字樓和「多戶型」住宅公寓樓--一些運(yùn)營(yíng)商利用廉價(jià)債務(wù)過(guò)度擴(kuò)張,導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本上升。
戈辛表示,過(guò)去五年中大量投資寫(xiě)字樓(房地產(chǎn))的人都會(huì)遇到問(wèn)題。
他說(shuō),自疫情居家辦公的風(fēng)潮興起以來(lái),美國(guó)的寫(xiě)字樓「被拆得差不多了」,有太多不受歡迎的舊樓。儘管市場(chǎng)對(duì)最好的建築有需求,但戈辛估計(jì),僅紐約市就有5000萬(wàn)平方英尺的辦公空間「應(yīng)該拆除」。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力給繁榮時(shí)期提供廉價(jià)貸款的銀行帶來(lái)了壓力。對(duì)於一些賬面上有太多房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō),出售貸款(有時(shí)以折扣價(jià)出售)是一種解決方法。
對(duì)於包括富裕個(gè)人和私募股權(quán)債務(wù)基金在內(nèi)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō),這些出售是搶購(gòu)貸款或以低迷價(jià)格獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)控制權(quán)的機(jī)會(huì)。
世邦魏理仕貸款銷(xiāo)售業(yè)務(wù)副主席帕特里克-阿蘭焦(Patrick Arangio)表示,即將到期的貸款數(shù)量較高,部分原因是疫情、烏克蘭戰(zhàn)爭(zhēng)和利率的不確定性導(dǎo)致2020年至2023年期間出現(xiàn)短期延期。
他表示,在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)需要解決的貸款數(shù)量龐大,將導(dǎo)致近期及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上貸款銷(xiāo)售產(chǎn)品的數(shù)量增加。
同時(shí),由於逢低買(mǎi)進(jìn)的買(mǎi)家和不願(yuàn)承擔(dān)損失的賣(mài)家之間存在差距,相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯。根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù),去年美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)交易量下降了51%。
戈辛說(shuō):「我們已經(jīng)觸底。」他預(yù)計(jì),2024年將是「從谷底過(guò)渡的一年」,但並不會(huì)是「全速前進(jìn)」。(編譯:徐樂(lè)釗)
頂圖來(lái)源:路透社