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據(jù)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，房地產(chǎn)諮詢和經(jīng)紀(jì)公司紐馬克（Newmark）估計(jì)，約2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)債務(wù)在未來(lái)三年內(nèi)到期，其中有6700億美元的債務(wù)「可能存在問(wèn)題」。

紐馬克稱，由於未來(lái)三年內(nèi)將到期的2萬(wàn)億美元的房地產(chǎn)債務(wù)「牆」，各銀行將不得不減少對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口。

紐馬克行政總裁巴里-戈辛（Barry Gosin）說(shuō)：「銀行將面臨壓力。」據(jù)悉，紐馬克為破產(chǎn)的簽名銀行（Signature Bank）處理了500億美元的貸款銷(xiāo)售。

他補(bǔ)充道，金融危機(jī)後的監(jiān)管意味著一些貸款機(jī)構(gòu)需要「清算貸款或?qū)ふ移渌椒▉?lái)降低其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重」，無(wú)論是通過(guò)聯(lián)合債務(wù)還是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交易，即其他投資者同意承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn)，或停止向該行業(yè)提供新貸款。

紐馬克預(yù)計(jì)今年至2026年到期的美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將達(dá)到20億美元，必須以更高的利率進(jìn)行再融資。 

根據(jù)紐馬克提供的美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，僅今年就有9290億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)需要償還或再融資。

戈辛提到：「我們正處?kù)哆@堵貸款牆影響的初期。其中一大部分將完全處?kù)端拢淮蟛糠謱⒏§端妫€有一大部分將（通過(guò)）更多股權(quán)進(jìn)行資本重組。」

該公司估計(jì)，在2026年到期的貸款中，有6700億美元存在「潛在問(wèn)題」。房地產(chǎn)投資者一直受到利率上升的衝擊，這增加了他們的融資成本，並壓低了房地產(chǎn)價(jià)值。 

而美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題在於寫(xiě)字樓和「多戶型」住宅公寓樓--一些運(yùn)營(yíng)商利用廉價(jià)債務(wù)過(guò)度擴(kuò)張，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本上升。 

戈辛表示，過(guò)去五年中大量投資寫(xiě)字樓（房地產(chǎn)）的人都會(huì)遇到問(wèn)題。  

他說(shuō)，自疫情居家辦公的風(fēng)潮興起以來(lái)，美國(guó)的寫(xiě)字樓「被拆得差不多了」，有太多不受歡迎的舊樓。儘管市場(chǎng)對(duì)最好的建築有需求，但戈辛估計(jì)，僅紐約市就有5000萬(wàn)平方英尺的辦公空間「應(yīng)該拆除」。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力給繁榮時(shí)期提供廉價(jià)貸款的銀行帶來(lái)了壓力。對(duì)於一些賬面上有太多房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，出售貸款（有時(shí)以折扣價(jià)出售）是一種解決方法。 

對(duì)於包括富裕個(gè)人和私募股權(quán)債務(wù)基金在內(nèi)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這些出售是搶購(gòu)貸款或以低迷價(jià)格獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)控制權(quán)的機(jī)會(huì)。 

世邦魏理仕貸款銷(xiāo)售業(yè)務(wù)副主席帕特里克-阿蘭焦（Patrick Arangio）表示，即將到期的貸款數(shù)量較高，部分原因是疫情、烏克蘭戰(zhàn)爭(zhēng)和利率的不確定性導(dǎo)致2020年至2023年期間出現(xiàn)短期延期。

他表示，在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)需要解決的貸款數(shù)量龐大，將導(dǎo)致近期及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上貸款銷(xiāo)售產(chǎn)品的數(shù)量增加。

同時(shí)，由於逢低買(mǎi)進(jìn)的買(mǎi)家和不願(yuàn)承擔(dān)損失的賣(mài)家之間存在差距，相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯。根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù)，去年美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)交易量下降了51%。 

戈辛說(shuō)：「我們已經(jīng)觸底。」他預(yù)計(jì)，2024年將是「從谷底過(guò)渡的一年」，但並不會(huì)是「全速前進(jìn)」。（編譯：徐樂(lè)釗）

頂圖來(lái)源：路透社