18日，位於廣州市花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)的集群街2號(hào)居民樓，結(jié)束了約50年的「服務(wù)生涯」。在「原拆重建」政策支持下，這棟已風(fēng)雨中飄搖的老樓將「原地?fù)Q新家」。
據(jù)了解，自2023年以來(lái)，花都在全市率先出臺(tái)危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案，選取廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目中的典型企民共有多產(chǎn)權(quán)房屋「集群街2號(hào)」危破房為突破口，按照「原拆原建、增加公服」的規(guī)劃思路，形成全市首個(gè)拆建改造經(jīng)驗(yàn)做法，探索出一條多產(chǎn)權(quán)業(yè)主危舊房屋拆除重建新路子，有效推動(dòng)共建共治共享的城市治理格局取得新成效。
在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產(chǎn)權(quán)企業(yè)和居民共同承擔(dān)，政府給予激勵(lì)，這是廣州市第一個(gè)在政府部門指導(dǎo)下由居民自籌經(jīng)費(fèi)進(jìn)行危舊樓房拆除重建的項(xiàng)目。居民「自掏腰包重建居民樓」，是怎樣實(shí)現(xiàn)的呢？這一過(guò)程中，各方的付出與收益如何平衡？在老舊小區(qū)改造需求愈發(fā)密集的今天，能否成為可複製可推廣的道路？
房屋被鑑定為D級(jí)危險(xiǎn)房屋
政企民三方聯(lián)動(dòng) 居民「原地」換新家
新華街豐盛社區(qū)集群街2號(hào)樓，建於上世紀(jì)70年代，建築為五層混合結(jié)構(gòu)，首層為16間商舖；二至五層為住宅共24戶，其中15戶屬國(guó)有產(chǎn)權(quán)。房屋因年代久遠(yuǎn)，牆體開(kāi)裂、漏水情況嚴(yán)重，被鑑定為D級(jí)危險(xiǎn)房屋。
去年9月，廣州市首批老舊小區(qū)成片連片改造項(xiàng)目——廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。該片區(qū)總投資約5.94億元，重點(diǎn)開(kāi)展片區(qū)內(nèi)人居環(huán)境提升、老舊小區(qū)微改造等工作，集群街2號(hào)樓在項(xiàng)目改造範(fàn)圍內(nèi)，被納入多產(chǎn)權(quán)業(yè)主危房拆建試點(diǎn)。
居民及產(chǎn)權(quán)單位改造意願(yuàn)強(qiáng)烈，相比於加固+微改造，集群街2號(hào)業(yè)主更青睞於危房拆建的方式，但缺少政策指引及類似案例參考。「為此，花都出臺(tái)了《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，明確屬於改造範(fàn)圍及對(duì)象的危舊房屋，經(jīng)區(qū)政府同意，允許權(quán)屬人（含權(quán)屬單位）以拆除重建方式自行改造。這樣資金來(lái)源由政府『大包大攬』轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主共同承擔(dān)，政府給予激勵(lì)，破解了多業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)危房治理難題。」新華街相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
花都區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、新華街及社區(qū)居委積極開(kāi)展拆危建新動(dòng)員工作，鼓勵(lì)區(qū)屬國(guó)企作為實(shí)施主體，政府可給予扶持政策和資金補(bǔ)貼，鼓勵(lì)集群街2號(hào)樓自籌資金進(jìn)行拆建。
根據(jù)估算，集群街2號(hào)危破房拆建投資約800萬(wàn)元，按照「誰(shuí)受益、誰(shuí)出資」的原則落實(shí)業(yè)主出資責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，按照4600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展預(yù)繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。
居民共商共建會(huì)議
「一戶一策」精細(xì)設(shè)計(jì) 改到群眾心坎上
城市更新做得好不好，生活方不方便、舒不舒心，除了要聽(tīng)專家怎麼說(shuō)外，主要還是看老百姓滿不滿意。
在嚴(yán)格控制增加建築量的前提下，花都區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局邀請(qǐng)省建築院設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)全程參與，螺螄殼裏做道場(chǎng)的耐心和功力對(duì)樓棟內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，根據(jù)居民意願(yuàn)定製化設(shè)計(jì)，提升住房品質(zhì)。
比如：從設(shè)計(jì)方案上可以看出，將對(duì)非成套住宅進(jìn)行成套化改造，優(yōu)化戶型布局。在不減少原戶型套內(nèi)面積、滿足規(guī)範(fàn)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，加裝兩部?jī)?nèi)置電梯，圓居民多年「電梯夢(mèng)」。
重新設(shè)計(jì)樓棟供水系統(tǒng)，解決住戶水壓不足等用水難題。鋪設(shè)燃?xì)夤艿溃瑢?shí)現(xiàn)「瓶改管」，便民利民的同時(shí)，擰緊燃?xì)狻赴踩y」。
另外，集群街2號(hào)樓南北兩側(cè)均臨新華墟市，一樓商舖幾乎個(gè)個(gè)都是「旺鋪」，人性化的商舖設(shè)計(jì)更好地協(xié)調(diào)首層業(yè)主以及上層住戶的利益。
集群街2號(hào)樓危房治理業(yè)主表決大會(huì)
結(jié)合實(shí)際定製「一戶一策」的舊屋商量改造方案
「群眾提困難、社區(qū)做方案，部門送答案」。花都區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、新華街聯(lián)合居委搭建溝通議事平臺(tái)，利用線上線下手段，開(kāi)展多種形式基層協(xié)商，從政策宣講到組織居民大會(huì)、入戶走訪等，結(jié)合實(shí)際定製「一戶一策」，用心用情解決困難家庭拆建期間的租房安置，有效破解「一戶不同意,項(xiàng)目就停擺」的困境,凝聚群眾智慧，團(tuán)結(jié)群眾力量，做到群策群力，切實(shí)滿足群眾改善人居環(huán)境提升住宅品質(zhì)的迫切願(yuàn)望。
「算下來(lái)要出20多萬(wàn)，但是住在這裏幾十年了，有感情了，周邊環(huán)境配套也很方便。我覺(jué)得這個(gè)方案可以接受，建好了我們還想回來(lái)住。」對(duì)於改造方案，通叔很是滿意。
今年三月，居民集中授權(quán)委託廣州花都城投西城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司，以拆除重建方式自行改造。
「預(yù)計(jì)今年年底建好，居民可以住進(jìn)新家。」區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，後期還將動(dòng)員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理，解決老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金難以後續(xù)管養(yǎng)問(wèn)題。
新樓效果圖
花都區(qū)以集群街2號(hào)為試點(diǎn)，探索在城市危舊小區(qū)推進(jìn)居民自主更新，形成政府引導(dǎo)、居民出資、市場(chǎng)參與的多元化更新推進(jìn)模式，實(shí)現(xiàn)居住條件改善、環(huán)境質(zhì)量提升、居民主體獲益的多贏局面。（記者 賴小青 通訊員 余健 伍幸婷）
頂圖：房屋被鑑定為D級(jí)危險(xiǎn)房屋
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