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    在改革開放45周年之際，曾經(jīng)以勞動(dòng)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)「殺出一條血路」的深圳，未來高質(zhì)量發(fā)展的核心邏輯已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新。協(xié)同推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源深度融合正在成為深圳打造粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技創(chuàng)新中心的重要抓手。基於此，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布深圳市產(chǎn)業(yè)園白皮書《產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)空間，「向上突破」之路》。

    「一方面是蓬勃發(fā)展的各類新興產(chǎn)業(yè)，一方面是土地資源緊缺的現(xiàn)實(shí)情況，深圳的產(chǎn)業(yè)空間載體應(yīng)當(dāng)如何演進(jìn)以更好地回應(yīng)本地企業(yè)的訴求，滿足未來發(fā)展需要成為了擺在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者、運(yùn)營(yíng)方和入駐企業(yè)面前最重要的課題之一。」 仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：「在這份白皮書裏，我們對(duì)總體量達(dá)8,600萬平方米的深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品從硬件方面進(jìn)行梳理和深度分析，旨在為各方參與者提供有力的指引，並為其他地區(qū)或城市產(chǎn)業(yè)空間與產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展提供參考與借鑑。

    深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值

    土地資源掣肘+科技創(chuàng)新 催生產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)

    深圳市面積僅為1997.47平方公里，遠(yuǎn)小於其他一線城市，這也導(dǎo)致其土地開發(fā)強(qiáng)度顯著過高。第三次國(guó)土調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市陸域開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到50%，遠(yuǎn)超30%國(guó)際警戒線。在土地資源緊缺的同時(shí)，以研發(fā)為主導(dǎo)、技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)的高附加值產(chǎn)業(yè)方興未艾。截至2022年，深圳七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值佔(zhàn)GDP比重已達(dá)到40%以上，成為深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。

    白皮書指出，隨著深圳土地資源已經(jīng)基本見頂，土地供給與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求之間的衝突日益明顯。在此情況下，產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用——即在空間上將產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行垂直化布局，通過建設(shè)「垂直工廠」（又稱「工業(yè)上樓」）等舉措將產(chǎn)業(yè)空間的「存量」變?yōu)椤冈隽俊梗M(jìn)而優(yōu)化存量產(chǎn)業(yè)空間和提升存量土地（尤其是工業(yè)用地）的投資和利用效率，已是「箭在弦上」的必由之路。

    產(chǎn)業(yè)迭代與空間載體演進(jìn)同頻 高品質(zhì)產(chǎn)品前景可期

    深圳產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展與迭代，對(duì)本地產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。白皮書回顧道：從佔(zhàn)地面積大、容積率低、主要滿足勞動(dòng)密集型製造業(yè)生產(chǎn)需求的深圳產(chǎn)業(yè)園1.0版本，到旨在滿足以電子信息為代表的新興產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、試驗(yàn)、辦公等需求的2.0版本及各項(xiàng)配套設(shè)施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5版本，再到2015年至今，「工業(yè)上樓」的雛形逐步形成——即二樓以上的載體空間也具備較高硬件標(biāo)準(zhǔn)，具備測(cè)試、研發(fā)、實(shí)驗(yàn)甚至中試生產(chǎn)等功能，同時(shí)提供了高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理與生活配套的3.0版本竣工入市，深圳產(chǎn)業(yè)空間的演變一直都與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迭代息息相關(guān)。

    根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在總體量約8,600萬平方米的深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品中，硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)九成之多——其中產(chǎn)業(yè)園1.0項(xiàng)目佔(zhàn)62%，產(chǎn)業(yè)園2.0項(xiàng)目佔(zhàn)28%。而硬件標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)較高、配套設(shè)施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5和3.0項(xiàng)目的佔(zhàn)比僅分別為9%?和1%。從點(diǎn)位分布來看，超過半數(shù)的2.5及3.0項(xiàng)目都分布在坪山和南山兩區(qū)之內(nèi)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高品質(zhì)項(xiàng)目擁有廣闊的發(fā)展前景。

    深圳市產(chǎn)業(yè)園各類型迭代發(fā)展歷程一覽

    產(chǎn)業(yè)園走向多元複合 引領(lǐng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚

    白皮書預(yù)測(cè)，未來產(chǎn)業(yè)空間的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為貫穿生產(chǎn)全流程、縱向協(xié)作與橫向協(xié)同配套的複合型新型產(chǎn)業(yè)園。這些產(chǎn)業(yè)園以研發(fā)和試製試驗(yàn)為核心，依賴知識(shí)網(wǎng)絡(luò)形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)集聚。新一代產(chǎn)業(yè)園需根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)流程提供多樣化、複合化和專業(yè)化的空間和服務(wù)，以滿足各環(huán)節(jié)的需求。其中，對(duì)於研發(fā)和試製試驗(yàn)，市場(chǎng)期待產(chǎn)業(yè)園提供較高的層高以容納先進(jìn)設(shè)備和實(shí)驗(yàn)室設(shè)施；對(duì)於輕型生產(chǎn)環(huán)節(jié)則需提供更大的載重以滿足大型設(shè)備和生產(chǎn)線的使用；在平面布局方面，則應(yīng)合理設(shè)計(jì)，最大化利用空間並提高生產(chǎn)效率，以及需預(yù)留安裝廢水等處理設(shè)備條件；在物流裝卸領(lǐng)域，能否提供快速、高效的垂直貨運(yùn)系統(tǒng)，或設(shè)有專用卸貨通道是產(chǎn)業(yè)園之間競(jìng)爭(zhēng)決勝的關(guān)鍵。

    「產(chǎn)業(yè)園3.0一方面是綜合性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，另一方面是土地利用效率更高的『垂直工廠』，不僅能夠滿足新興產(chǎn)業(yè)協(xié)作和產(chǎn)業(yè)鏈整合的需求，更契合深圳土地供給緊缺的現(xiàn)狀。」曾麗表示：「然而當(dāng)前深圳高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園仍面臨體量有限和分布不合理的挑戰(zhàn)，通過深化土地整備和「工改工」城市更新項(xiàng)目，合理配置工業(yè)用地，擴(kuò)大高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給，持續(xù)客制化設(shè)計(jì)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)3.0產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將是深圳這一戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展沃土的長(zhǎng)期目標(biāo)。」（記者 王靜抒）

    深圳市主要產(chǎn)業(yè)平臺(tái)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目全景地圖