港府新份施政報告提出「減辣」,不僅調(diào)整了執(zhí)行超過10年的樓市管控措施,還將外來人才買樓的印花稅從「先徵後退」改為「先免後徵」。地產(chǎn)中介紛紛表示,樓市「減辣」後諮詢個案變得活躍,新盤市場多了不少海外專才入市。地產(chǎn)代理利嘉閣表示,「先徵後退」改為「先免後徵」之後,短時間裏內(nèi)地專才的查詢對比之前增長了三成。不少開發(fā)商則看準(zhǔn)時機(jī),推出針對內(nèi)地專才的優(yōu)惠,吸引其入市。
施政報告發(fā)布後成交增加
行政長官李家超於10月25日公布新一份施政報告後,加上美國暫停加息,香港大型銀行維持最優(yōu)惠利率不變,帶動二手市場整體回暖。施政報告公布後的一周(10月30日至11月5日),據(jù)美聯(lián)分行資料顯示,全港35個大型屋苑錄得51宗成交,較前一周的35宗大幅增加超過四成半,並創(chuàng)下半年新高。
今次「減辣」措施的受惠者包括外來人才,他們來港置業(yè)將實施印花稅「先免後徵」安排,入市成本大大減低,吸引了包括內(nèi)地在內(nèi)的海外專才購買物業(yè)。
「『先免後徵』確實比之前『先徵後退』影響力大!」九龍東一家中原地產(chǎn)的中介告訴本報記者,「『先徵後退』時的諮詢個案,明顯沒有現(xiàn)在來得活躍。」
這位中介指出,自從新的施政報告公布之後,已經(jīng)接獲不少海外專才查詢置業(yè)安排。這批海外專才,大部分屬於高學(xué)歷、高收入的專業(yè)人才,隨著海外專才來港增加,相信無論對於物業(yè)買賣市場以至於租賃市場,均有一定刺激作用。
樓市「減辣」成了地產(chǎn)中介賣點。
「先免後徵」刺激專才入市
「『先免後徵』我們覺得可以考慮,而去年『先徵後退』吸引力就一般!」內(nèi)地專才唐小姐表示,「主要是覺得首先要先拿一筆錢出來,等拿到永居後再退——幾百萬每年放在銀行也有不少利息,代價確實比較大。」
以新盤市場為例,就多了海外專才入市。GRANDE MONACO上個周末剛錄得一宗新成交,實用面積1543方呎,連552方呎天臺,成交價4830萬元,呎價約31303元。據(jù)了解,買家為內(nèi)地專才,受惠於「先免後徵」,加上喜歡啟德區(qū),認(rèn)為戶型合適,亦被項目會所設(shè)施吸引,因而決定購買自住。
二手市場也多了海外專才入市個案。例如,奧運(yùn)站浪澄灣6座高層F室,實用面積548平方呎,內(nèi)地專才「即睇即買」,斥資968萬元購入,呎價17664元。
萬科香港旗下西環(huán)15 Western Street新增「專才升級置業(yè)優(yōu)惠」,符合條件買家可額外獲得3.8萬元樓價折扣。網(wǎng)上圖片
亦有代理指,「減辣」至今,維港匯錄得10宗成交,內(nèi)地專才佔了大半數(shù)。代理表示,10月截至24日維港匯共錄4宗一手買賣個案,均以細(xì)單位為主;施政報告公布後,維港匯至今錄得10宗一手成交,當(dāng)中八成為三房或以上單位,大部分由內(nèi)地專才承接,反映專才入市步伐加快。
「減辣」緩和樓價跌勢
施政報告「減辣」措施有「立竿見影」之效,地產(chǎn)代理也給予印證。
利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮稱,「新一份施政報告出臺後,『先徵後退』改為『先免後徵』,確實短時間內(nèi)多了很多專才查詢。雖然沒有具體的統(tǒng)計數(shù)字,惟初步估算,大概比之前多咗三成,與去年出臺『先徵後退』後溫吞水式的情況比較,效果相當(dāng)明顯。」
行政長官李家超近日表示,今年以來共有7萬名人才已來港落地,比原本每年3.5萬名人才來港的目標(biāo)多出一倍。陳海潮指出,特區(qū)政府積極「搶人才、留人才」,如果其中有15%在港置業(yè),這個數(shù)字就相當(dāng)可觀了。
不過,陳海潮亦稱,「減辣」措施目前只能是緩和樓價跌勢,第四季餘下的11月及12月樓價難言樂觀,「源於港府出手較慢,力度亦不足,難以刺激樓價在短時間內(nèi)反彈。」
機(jī)構(gòu)預(yù)測今年樓價跌3%
本港樓市「減辣」後,利嘉閣預(yù)料第四季樓價跌幅或收窄至1.5%至2%左右,惟全年樓價仍可能跌2%至3%。與此類似,標(biāo)普日前發(fā)表報告調(diào)低今年香港住宅樓價預(yù)測,由原先預(yù)測上升5%至8%,調(diào)整到持平至下跌3%,並調(diào)低2024年預(yù)測為下跌5%至10%。
標(biāo)普解釋稱,預(yù)測本港樓市承壓、樓價下跌,原因不外乎本地經(jīng)濟(jì)增長疲弱,加上利率上升及樓市供應(yīng)過剩等。
標(biāo)普表示,香港的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分為市場領(lǐng)導(dǎo)者,他們可能以犧牲毛利率來完成銷售目標(biāo),並且可以在樓價大跌的情況下,承受最高20%的樓價回調(diào)。標(biāo)普估計,假設(shè)明年樓價下跌20%,開發(fā)商的負(fù)債比率於2025或2026財年將上升40至80個百分點。
標(biāo)普分析師預(yù)期,今年本港一手住宅成交量約1.1萬個單位,較原先估計的1.5萬至1.7萬個大幅減少。惟隨著政府近期下調(diào)物業(yè)印花稅,預(yù)料明年住宅成交量或現(xiàn)溫和回升。
美聯(lián)工商舖:發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)利好商廈租售
美聯(lián)工商舖資料研究部發(fā)表最新報告指,港府在新一份施政報告中表示,將發(fā)展「總部經(jīng)濟(jì)」以吸引企業(yè)把其註冊地遷至香港及吸納海內(nèi)外公司在港設(shè)立總部或分部,並將會擴(kuò)大高端人才通行證計劃以繼續(xù)引進(jìn)人才來港,此舉有望使到商廈市場的租售前景轉(zhuǎn)為正面,讓本地辦公室目前供過於求的現(xiàn)象得以紓緩,長遠(yuǎn)對香港維持國際商貿(mào)中心的地位有幫助。
乙廈售價錄得反彈
該行報告指,10月份商廈註冊宗數(shù)錄得48宗,按月下跌15.8%。分散業(yè)權(quán)甲廈租售價分別按月下跌0.6%及0.4%,惟乙廈售價錄得反彈,按月升幅達(dá)1.9%,反映市場氣氛仍然偏向保守,並聚焦在乙廈物業(yè)買賣。
當(dāng)月50大指標(biāo)甲廈成交量錄5宗,矚目的成交包括:資深投資者蔡志明以3.47億元購入中環(huán)永安集團(tuán)大廈中層全層,涉及面積達(dá)1.6萬平方呎,賣家為本地著名電器商信興電子集團(tuán);位於灣仔資本中心的高層全層亦錄得成交,金額為約2.40億元,涉及面積約1.6萬平方呎,買家據(jù)報為聯(lián)合出版集團(tuán)。
租賃成交方面,10月四大核心區(qū)之一的尖沙咀錄得商廈租務(wù)成交,宏利保險以約81萬元租用海港城港威大廈5座高層樓面,涉及面積達(dá)1.8萬平方呎。美聯(lián)工商舖營運(yùn)總監(jiān)兼商業(yè)部董事翁鴻祥相信,保險機(jī)構(gòu)銳意在內(nèi)地客人較常到訪的核心區(qū)設(shè)置辦公室,用以便利前線代理與客戶接觸。
另外,有政府機(jī)構(gòu)選擇把後勤部門遷離核心商業(yè)區(qū),落戶葵涌區(qū)。金融管理局以約76萬元租入九龍貿(mào)易中心B座高層全層,涉及面積達(dá)2.6萬平方呎。(記者姚一鶴)
頂圖:「先免後徵」刺激專才入市,「減辣」至今維港匯錄得10宗成交,內(nèi)地專才佔了大半數(shù)。資料圖片