港府新份施政報告提出「減辣」，不僅調(diào)整了執(zhí)行超過10年的樓市管控措施，還將外來人才買樓的印花稅從「先徵後退」改為「先免後徵」。地產(chǎn)中介紛紛表示，樓市「減辣」後諮詢個案變得活躍，新盤市場多了不少海外專才入市。地產(chǎn)代理利嘉閣表示，「先徵後退」改為「先免後徵」之後，短時間裏內(nèi)地專才的查詢對比之前增長了三成。不少開發(fā)商則看準(zhǔn)時機(jī)，推出針對內(nèi)地專才的優(yōu)惠，吸引其入市。
施政報告發(fā)布後成交增加
行政長官李家超於10月25日公布新一份施政報告後，加上美國暫停加息，香港大型銀行維持最優(yōu)惠利率不變，帶動二手市場整體回暖。施政報告公布後的一周（10月30日至11月5日），據(jù)美聯(lián)分行資料顯示，全港35個大型屋苑錄得51宗成交，較前一周的35宗大幅增加超過四成半，並創(chuàng)下半年新高。
今次「減辣」措施的受惠者包括外來人才，他們來港置業(yè)將實施印花稅「先免後徵」安排，入市成本大大減低，吸引了包括內(nèi)地在內(nèi)的海外專才購買物業(yè)。
「『先免後徵』確實比之前『先徵後退』影響力大！」九龍東一家中原地產(chǎn)的中介告訴本報記者，「『先徵後退』時的諮詢個案，明顯沒有現(xiàn)在來得活躍。」
這位中介指出，自從新的施政報告公布之後，已經(jīng)接獲不少海外專才查詢置業(yè)安排。這批海外專才，大部分屬於高學(xué)歷、高收入的專業(yè)人才，隨著海外專才來港增加，相信無論對於物業(yè)買賣市場以至於租賃市場，均有一定刺激作用。
樓市「減辣」成了地產(chǎn)中介賣點。
「先免後徵」刺激專才入市
「『先免後徵』我們覺得可以考慮，而去年『先徵後退』吸引力就一般！」內(nèi)地專才唐小姐表示，「主要是覺得首先要先拿一筆錢出來，等拿到永居後再退——幾百萬每年放在銀行也有不少利息，代價確實比較大。」
以新盤市場為例，就多了海外專才入市。GRANDE MONACO上個周末剛錄得一宗新成交，實用面積1543方呎，連552方呎天臺，成交價4830萬元，呎價約31303元。據(jù)了解，買家為內(nèi)地專才，受惠於「先免後徵」，加上喜歡啟德區(qū)，認(rèn)為戶型合適，亦被項目會所設(shè)施吸引，因而決定購買自住。
二手市場也多了海外專才入市個案。例如，奧運(yùn)站浪澄灣6座高層F室，實用面積548平方呎，內(nèi)地專才「即睇即買」，斥資968萬元購入，呎價17664元。
萬科香港旗下西環(huán)15 Western Street新增「專才升級置業(yè)優(yōu)惠」，符合條件買家可額外獲得3.8萬元樓價折扣。網(wǎng)上圖片
亦有代理指，「減辣」至今，維港匯錄得10宗成交，內(nèi)地專才佔了大半數(shù)。代理表示，10月截至24日維港匯共錄4宗一手買賣個案，均以細(xì)單位為主；施政報告公布後，維港匯至今錄得10宗一手成交，當(dāng)中八成為三房或以上單位，大部分由內(nèi)地專才承接，反映專才入市步伐加快。
「減辣」緩和樓價跌勢
施政報告「減辣」措施有「立竿見影」之效，地產(chǎn)代理也給予印證。
利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮稱，「新一份施政報告出臺後，『先徵後退』改為『先免後徵』，確實短時間內(nèi)多了很多專才查詢。雖然沒有具體的統(tǒng)計數(shù)字，惟初步估算，大概比之前多咗三成，與去年出臺『先徵後退』後溫吞水式的情況比較，效果相當(dāng)明顯。」
行政長官李家超近日表示，今年以來共有7萬名人才已來港落地，比原本每年3.5萬名人才來港的目標(biāo)多出一倍。陳海潮指出，特區(qū)政府積極「搶人才、留人才」，如果其中有15%在港置業(yè)，這個數(shù)字就相當(dāng)可觀了。
不過，陳海潮亦稱，「減辣」措施目前只能是緩和樓價跌勢，第四季餘下的11月及12月樓價難言樂觀，「源於港府出手較慢，力度亦不足，難以刺激樓價在短時間內(nèi)反彈。」
機(jī)構(gòu)預(yù)測今年樓價跌3%
本港樓市「減辣」後，利嘉閣預(yù)料第四季樓價跌幅或收窄至1.5%至2%左右，惟全年樓價仍可能跌2%至3%。與此類似，標(biāo)普日前發(fā)表報告調(diào)低今年香港住宅樓價預(yù)測，由原先預(yù)測上升5%至8%，調(diào)整到持平至下跌3%，並調(diào)低2024年預(yù)測為下跌5%至10%。
標(biāo)普解釋稱，預(yù)測本港樓市承壓、樓價下跌，原因不外乎本地經(jīng)濟(jì)增長疲弱，加上利率上升及樓市供應(yīng)過剩等。
標(biāo)普表示，香港的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分為市場領(lǐng)導(dǎo)者，他們可能以犧牲毛利率來完成銷售目標(biāo)，並且可以在樓價大跌的情況下，承受最高20%的樓價回調(diào)。標(biāo)普估計，假設(shè)明年樓價下跌20%，開發(fā)商的負(fù)債比率於2025或2026財年將上升40至80個百分點。
標(biāo)普分析師預(yù)期，今年本港一手住宅成交量約1.1萬個單位，較原先估計的1.5萬至1.7萬個大幅減少。惟隨著政府近期下調(diào)物業(yè)印花稅，預(yù)料明年住宅成交量或現(xiàn)溫和回升。
美聯(lián)工商舖：發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)利好商廈租售
美聯(lián)工商舖資料研究部發(fā)表最新報告指，港府在新一份施政報告中表示，將發(fā)展「總部經(jīng)濟(jì)」以吸引企業(yè)把其註冊地遷至香港及吸納海內(nèi)外公司在港設(shè)立總部或分部，並將會擴(kuò)大高端人才通行證計劃以繼續(xù)引進(jìn)人才來港，此舉有望使到商廈市場的租售前景轉(zhuǎn)為正面，讓本地辦公室目前供過於求的現(xiàn)象得以紓緩，長遠(yuǎn)對香港維持國際商貿(mào)中心的地位有幫助。
乙廈售價錄得反彈
該行報告指，10月份商廈註冊宗數(shù)錄得48宗，按月下跌15.8%。分散業(yè)權(quán)甲廈租售價分別按月下跌0.6%及0.4%，惟乙廈售價錄得反彈，按月升幅達(dá)1.9%，反映市場氣氛仍然偏向保守，並聚焦在乙廈物業(yè)買賣。
當(dāng)月50大指標(biāo)甲廈成交量錄5宗，矚目的成交包括：資深投資者蔡志明以3.47億元購入中環(huán)永安集團(tuán)大廈中層全層，涉及面積達(dá)1.6萬平方呎，賣家為本地著名電器商信興電子集團(tuán)；位於灣仔資本中心的高層全層亦錄得成交，金額為約2.40億元，涉及面積約1.6萬平方呎，買家據(jù)報為聯(lián)合出版集團(tuán)。
租賃成交方面，10月四大核心區(qū)之一的尖沙咀錄得商廈租務(wù)成交，宏利保險以約81萬元租用海港城港威大廈5座高層樓面，涉及面積達(dá)1.8萬平方呎。美聯(lián)工商舖營運(yùn)總監(jiān)兼商業(yè)部董事翁鴻祥相信，保險機(jī)構(gòu)銳意在內(nèi)地客人較常到訪的核心區(qū)設(shè)置辦公室，用以便利前線代理與客戶接觸。
另外，有政府機(jī)構(gòu)選擇把後勤部門遷離核心商業(yè)區(qū)，落戶葵涌區(qū)。金融管理局以約76萬元租入九龍貿(mào)易中心B座高層全層，涉及面積達(dá)2.6萬平方呎。（記者姚一鶴）
頂圖：「先免後徵」刺激專才入市，「減辣」至今維港匯錄得10宗成交，內(nèi)地專才佔了大半數(shù)。資料圖片
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