長實(1113)油塘住宅項目親海駅系列項目推盤速度創(chuàng)下紀錄,親海駅II在8月3日至8日六日內(nèi)連環(huán)推出4張價單;親海駅I於8月14日推出首張價單到26日上載4號價單,歷時12日時間。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁(港澳)布少明認為,發(fā)展商的閃電去貨戰(zhàn),或刺激其他大型發(fā)展商推售新盤時上調(diào)首批發(fā)售單位的數(shù)量,同時加快推盤速度。
對於長實親海駅推盤策略中,採取連續(xù)加推的方式進行部署,如此閃電去貨有何利弊?地產(chǎn)代理界專家對本報記者表示,重要的是,前線地產(chǎn)代理對於親海駅的推盤策略表示歡迎。布少明解釋稱,此舉能夠增加地產(chǎn)代理的信心,住宅項目開價低,成功吸到市場入票,如果發(fā)展商不趕緊加推,後來的買家會認為太多票數(shù)攤薄導(dǎo)致不容易抽到心儀單位,因而會選擇「睇定先」。
其他發(fā)展商或加大首輪推售比例
發(fā)展商連日加推價單,讓代理增加信心,代理可以向買家保證有貨,從而可以招徠一些客戶。親海駅錄得3.8萬票,收票理想,布少明表示,發(fā)展商不願意等待,選擇低開價,連環(huán)加推顯示其有信心和決心清袋。
地政總署的預(yù)售樓花同意書,要求發(fā)展商每輪推售的住宅單位數(shù)目,均不能少於有關(guān)預(yù)售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數(shù)的20%。布少明認為,目前市場1000萬元以下的新樓供應(yīng)較多,因此發(fā)展商想要突圍而出,除採取低市價的定價策略外,最好在首輪推售時加大住宅項目的推售比例,因為加大首輪推售單位可達到「求量」的目的,加快樓盤的銷售速度。布少明建議,新地(016)與港鐵(066)合作的天水圍YOHO WEST可在首輪銷售推出多一點單位。
大戶型銷售須跟進付款辦法
對於三房以上、總價逾1000萬元的住宅單位,布少明認為,親海駅對這些單位的銷售做得不錯,該類單位餘下不多,相信與其配套的付款方式有關(guān)。親海駅II針對三房戶單位,提供「三房1?2?3換樓付款計劃」,即「呼吸PLAN」對換樓客,該按揭計劃為買家提供最高樓價九成一按,首期10%。另外推出為期3年的低息定息優(yōu)惠,首年息口定息1厘,第二年息口定息2厘,第三年息口定息3厘,首3年供息不供本,無須提供任何入息證明文件及免壓力測試。布少明總結(jié)稱,目前市場上的三房除了呎價上要低一點,還要留意付款計劃方面的配套。
利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮接受本報記者訪問時亦指出,推樓策略每個發(fā)展商都會不同,不同價格的住宅單位,相應(yīng)的推盤策略也會不同。他認為,平價樓的賣法,價格不可能像過去旺市時候一樣。
對於樓市走勢,布少明認為,較早前股市波動,樓市相對低迷,不過最近受惠中央刺激經(jīng)濟的政策,股市出現(xiàn)反彈,相信對樓市會有所幫助。此外,市場憧憬9月份美國不再加息,息口企穩(wěn),亦會對樓市帶來正面刺激。
跌市執(zhí)筍盤須清醒
發(fā)展商催谷樓市氣氛的操作由來已久, House730的專家黃愛樓表示,1998年樓市大跌後,樓宇供過於求,根本不用排隊買樓。當時,發(fā)展商要委託地產(chǎn)代理,用盡各種方法招攬買家,形成售樓處外地產(chǎn)經(jīng)理雲(yún)集的場面。
油塘麗港城在1990年5月首度開售時,發(fā)展商同樣以稍低於市價推售,旋即成為市場焦點並引來白手套黨霸佔排隊賣樓花的位置,然後將籌號炒高轉(zhuǎn)售,成為本港樓市催谷炒風(fēng)的一個經(jīng)典案例。麗港城銷售完成後,再過幾年,便是樓市大跌的轉(zhuǎn)折點。
黃氏提醒稱,買家入市時,務(wù)必要保持清醒的頭腦,做到「於無聲處聽驚雷」,更要留意沒有在宣傳太多投入的住宅項目。市場近日關(guān)注何文田項目傲玟,與上述樓盤的熱鬧景象完全不同,幾乎可以說是鮮有宣傳,惟有內(nèi)地媒體評論該樓盤學(xué)區(qū)好、折扣低。(記者 鄭珊珊)