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9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，將下調(diào)存量房貸利率，降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)為0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的貸款首付比例，為15%。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，央行新政策將穩(wěn)步有序推動(dòng)存量房貸利率下行，下有助修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力和意願(yuàn)。

自今年5月中國(guó)人民銀行宣布取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率下限等多項(xiàng)房地產(chǎn)金融優(yōu)化政策以來(lái)，絕大多數(shù)城市已相繼大幅下調(diào)甚至取消當(dāng)?shù)厥滋缀投追抠J利率下限，金融機(jī)構(gòu)可自主確定對(duì)客戶的個(gè)人住房貸款利率。

龐溟介紹說(shuō)，數(shù)據(jù)顯示，6月末全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。在此情況下，疊加今年2月與7月5年期及以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）兩次下調(diào)累計(jì)35個(gè)基點(diǎn)，存量與新增房貸利差迅速擴(kuò)大，在某些城市甚至已超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。

新舊房貸利差催生提前還房貸

龐溟認(rèn)為，正是因?yàn)榇媪糠抠J與新發(fā)放房貸的巨大利差，為居民提前還貸提供了重要的動(dòng)機(jī)和誘因。部分房貸貸款人在房貸利差、個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表收縮等因素共同影響下，通過(guò)提前還貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式置換房貸，使商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)了居民早償率高、房貸餘額降的現(xiàn)象，給銀行經(jīng)營(yíng)和信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)擾動(dòng)。

在新舊房貸利差加大的情況下，存量房貸利率存在調(diào)降空間。如果依法、穩(wěn)步、有序調(diào)整個(gè)人存量房貸利率，可以更好地助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地減少居民提前還貸行為和保證銀行經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)定性，更好地幫助居民部門(mén)減輕還貸壓力和貸款成本，更好地修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表、增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力和意願(yuàn)，更好地實(shí)現(xiàn)「以提振消費(fèi)為重點(diǎn)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求」的政策訴求。

調(diào)降房貸利率效果正面

最好的例子距離當(dāng)下並不遙遠(yuǎn)。在2023年8月人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局提出按照市場(chǎng)化、法治化原則推動(dòng)降低存量首套房貸利率後，借款人可以通過(guò)申請(qǐng)新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)政策出臺(tái)後，有超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整後加權(quán)平均利率為4.27%，平均下調(diào)0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超過(guò)5000萬(wàn)戶家庭、1.6億人，每年節(jié)省利息支出約1700億元。政策出臺(tái)後四個(gè)月的房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前下降10.5%，這也直接推動(dòng)了2023年四季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速達(dá)到近三年來(lái)同期最高水平。根據(jù)估測(cè)，如果存量房貸利率下調(diào)75個(gè)至100個(gè)基點(diǎn)，對(duì)於採(cǎi)取等額本息還款方式的100萬(wàn)元30年按揭貸款來(lái)說(shuō)，借款人月供可減少400元至600元，節(jié)約月供和總還款額約5%至7%，購(gòu)房人利息支出總額有望降低1600億元至2200億元。不過(guò)，如果銀行負(fù)債成本未能實(shí)現(xiàn)同步調(diào)整、未能下調(diào)存款利率進(jìn)行有效對(duì)沖，在存量房貸利率下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)的假設(shè)情景下，年化後有可能對(duì)銀行營(yíng)業(yè)收入和淨(jìng)利潤(rùn)分別造成6%左右和10%以上的負(fù)面影響。

銀行淨(jìng)息差繼續(xù)處?kù)稓v史記錄低位

根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布的主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，二季度末中國(guó)商業(yè)銀行淨(jìng)息差為1.54%，從同比來(lái)看則比去年二季度的1.74%下降了20個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)處?kù)队袣v史記錄以來(lái)的低位。為此，龐溟認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)積極應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，努力將下調(diào)存量房貸利率對(duì)息差的影響控制在中性，實(shí)現(xiàn)淨(jìng)息差企穩(wěn)，並按照前瞻、高效、主動(dòng)、穩(wěn)健的原則加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表管理，確保盈利常態(tài)化增長(zhǎng)和銀行可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)不良貸款率保持穩(wěn)定。

在推動(dòng)存量房貸利率穩(wěn)步有序下調(diào)的過(guò)程中，必須謹(jǐn)慎細(xì)緻地在原行重新定價(jià)、換行轉(zhuǎn)按揭二者間進(jìn)行政策比較與選擇。相比之下，在市場(chǎng)化、法治化的前提下，通過(guò)借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，採(cǎi)取變更合同約定以調(diào)整加點(diǎn)幅度或發(fā)放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式促進(jìn)存量房貸利率下行，則更為穩(wěn)健、便於操作。

龐溟分析稱(chēng)，潘功勝行長(zhǎng)還指出，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，同時(shí)將降低中央銀行政策利率，7天逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行淨(jìng)息差穩(wěn)定。通過(guò)採(cǎi)用降準(zhǔn)等方式，可以繼續(xù)支持銀行合理管理和控制負(fù)債成本，也可利用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供較低成本、更具穩(wěn)定性的資金來(lái)源，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。（記者黃裕勇）