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9月24日，人行在國(guó)新辦發(fā)布兩項(xiàng)重磅房貸政策：降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策覆蓋存量房貸和新購(gòu)房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。同時(shí)有助於持續(xù)帶動(dòng)居民消費(fèi)，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項(xiàng)房貸政策。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

「此次非常明確，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。其含義是，近期各銀行將會(huì)根據(jù)央行部署，持續(xù)降低月供族的房貸成本。」嚴(yán)躍進(jìn)表示，簡(jiǎn)單測(cè)算，若可以降低50個(gè)基點(diǎn)，那麼對(duì)於100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。這也是去年首次降低存量房貸利率以來(lái)，全國(guó)第二次降低存量房貸利率，實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。該力度雖沒(méi)有此前預(yù)期的80個(gè)基點(diǎn)大，但實(shí)實(shí)在在屬於國(guó)慶前夕央行給居民家庭發(fā)放的大禮包。

「針對(duì)首付比例，此次對(duì)於二套房或改善型住房落實(shí)了寬鬆的首付比例導(dǎo)向。過(guò)去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高於首套房。但此次下調(diào)為15%，有助於促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低」。嚴(yán)躍進(jìn)簡(jiǎn)單測(cè)算，若是一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)一套200萬(wàn)總價(jià)的二套房，過(guò)去首付款需要50萬(wàn)，但現(xiàn)在降低為30萬(wàn)，直接減少20萬(wàn)，自然激活改善型或換房的需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次人行兩個(gè)政策大禮包，具有三個(gè)特點(diǎn)。一是呼應(yīng)人民群眾期盼，積極做出政策落地。比如，存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，實(shí)實(shí)在在為每個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的居民家庭朋友減輕月供負(fù)擔(dān)。疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率，實(shí)際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來(lái)五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個(gè)基點(diǎn)，然後疊加此次50個(gè)基點(diǎn)，最近4年存量房貸利率其實(shí)可以減少大概145個(gè)基點(diǎn)，是歷史非常罕見的降存量房貸的政策。

「若按此計(jì)算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計(jì)已經(jīng)減少了870元。換句話說(shuō)，對(duì)於貸款100萬(wàn)的家庭來(lái)說(shuō)，每個(gè)月銀行卡其實(shí)每個(gè)月可以少支付870元。這是實(shí)實(shí)在在的利好政策」，嚴(yán)躍進(jìn)分析，二套房也是類似，各地雖然落實(shí)了認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，但其實(shí)很多購(gòu)房形態(tài)也還是會(huì)被認(rèn)定為二套房，導(dǎo)致購(gòu)房成本還是偏高。此次默認(rèn)和首套房標(biāo)準(zhǔn)一致，其實(shí)也是更大力度降低改善型住房需求和增強(qiáng)購(gòu)房能力。

二是此次政策統(tǒng)籌了存量房貸和增量房貸，覆蓋面廣。存量房貸即是已經(jīng)購(gòu)房的家庭，月供壓力減輕很多。而增量房貸則進(jìn)一步降低首付比例，進(jìn)一步提高購(gòu)房的能力。三是政策具有刺激消費(fèi)、防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向。無(wú)論是已購(gòu)房還是新購(gòu)房的，都可以降低資金壓力，同時(shí)減輕成本。尤其是存量房貸本身利率過(guò)去偏高，月供違約風(fēng)險(xiǎn)增大，也會(huì)產(chǎn)生提前還貸等事件。此次有助於穩(wěn)住存量房貸、增加新購(gòu)房按揭貸款需求，對(duì)於銀行來(lái)說(shuō)，有助於防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)、拓寬業(yè)務(wù)，真正促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。對(duì)於居民家庭來(lái)說(shuō)也是減輕負(fù)擔(dān)和提高幸福感。（記者 張麗娟）