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香港私人住宅租金與樓價(jià)走勢(shì)持續(xù)背道而馳，主要反映本港私宅租金按月走勢(shì)的中原城市租金指數(shù)CRI最新（7月份）報(bào)122.21點(diǎn)，按月升1.6%；該指數(shù)已連升5個(gè)月，累升5.44%，創(chuàng)下57個(gè)月亦即將近5年的新高位，重上2019年10月時(shí)的水平。

最新CRI距歷史高位不足5%

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀指，踏入暑期季節(jié)性租賃旺市，本港租盤需求大增，租務(wù)宗數(shù)持續(xù)上升，並帶動(dòng)租金穩(wěn)步向上。在用家支持下，相信租金走勢(shì)仍會(huì)持續(xù)向好。今年以來CRI已累升4.82%，現(xiàn)時(shí)指數(shù)比2018年8月創(chuàng)下的128.01點(diǎn)歷史高位僅低4.53%。

踏入暑期香港租樓旺季來臨，私宅租金已經(jīng)回到疫前高位，與歷史高位亦僅一步之遙。 中通社

按單位類型看，中原城市大型屋苑租金指數(shù)CRI Mass報(bào)128.30點(diǎn)，按月升1.69%；CRI(中小型單位)報(bào)124.69點(diǎn)，按月升1.60%。CRI Mass及CRI(中小型單位)雙雙齊升5個(gè)月，分別累升6.18%及5.69%，同樣重返2019年9月的水平。而CRI(大型單位)報(bào)105.86點(diǎn)，按月升1.59%，連升2個(gè)月共3.08%，亦重上2020年1月水平。

港島租金月升幅為四區(qū)之首

從四大區(qū)域看，港島CRI Mass報(bào)117.32點(diǎn)，按月升2.1%，連升4個(gè)月共6.88%，指數(shù)重上2020年2月水平。新界西CRI Mass報(bào)152.51點(diǎn)，按月升2%，連升4個(gè)月共8.1%，指數(shù)重上2019年8月水平。新界東CRI Mass報(bào)146.57點(diǎn)，按月升1.9%，連升3個(gè)月共4.5%，指數(shù)重上2019年8月水平。九龍CRI Mass報(bào)114.75點(diǎn)，按月升1.06%，連升3個(gè)月共3.62%，指數(shù)重上2019年9月水平。

CRI連升5個(gè)月，剔除豪宅屋苑後，在117個(gè)大型成分屋苑中，有26個(gè)屋苑的實(shí)呎調(diào)整租金近5個(gè)月上升超過一成，新界西佔(zhàn)12個(gè)最多，港島6個(gè)，新界東5個(gè)，九龍亦有3個(gè)。升幅較多的為二線屋苑，碧瑤灣升23.29%，疊茵庭升20.42%，嘉輝花園升18.80%，邁亞美海灣升18.04%，聽濤雅苑升17.94%，爵悅庭升17.02%，大興花園升16.34%，逸濤灣升15.52%，美景花園升15.25%，珀麗灣升14.08%。

美孚新邨租金升幅最少

至於主要十大屋苑租金升幅相對(duì)較少者，新都城升11.76%，康怡花園升10.36%，嘉湖山莊升10.33%，映灣園升9.69%，黃埔花園升9.1%，麗港城升8.65%，沙田第一城升8.27%，太古城升7.78%，海怡半島升3.86%，美孚新邨升3.44%。

CRI指數(shù)根據(jù)中原集團(tuán)新簽租約，選取138個(gè)中原城市指數(shù)成分屋苑，計(jì)算各個(gè)成分屋苑總租值的每月變化，於每月第10日公布上月的指數(shù)。各成分屋苑的實(shí)呎租金，是經(jīng)過景觀、方向和層數(shù)等因素的調(diào)整，而非直接計(jì)算個(gè)別單位平均呎租的升跌。

兩因素不斷推高租金

香港樓價(jià)與租金走勢(shì)背道而馳原因眾多，惟其中一個(gè)原因令人意想不到。

移民回流成租屋「新力軍」

據(jù)美聯(lián)物業(yè)援引英國內(nèi)政部有關(guān)資料顯示，2023年全年BNO申請(qǐng)數(shù)目約3.76萬，按年大減約34%，較高峰期的2021年更大減逾六成，反映離港移民潮高峰已過，其中更有部分移居人士決定回流，這些人成為現(xiàn)時(shí)香港私宅租賃市場(chǎng)需求的「新力軍」之一。

圖源：中通社

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)分行數(shù)據(jù)，上半年促成多宗移民回流客的租樓及買樓個(gè)案。當(dāng)中，以租賃交投佔(zhàn)比近七成，買賣僅佔(zhàn)約三成，反映大部分回流客均採取「先租後買」策略，先觀望樓市走勢(shì)再?zèng)Q定未來。

另一方面，大批高才、專才及其受養(yǎng)人不斷湧港，而內(nèi)地學(xué)子來港升學(xué)亦趨之若鶩，並有份帶動(dòng)租金屢創(chuàng)高位。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明相信，隨香港人口恢復(fù)增長，對(duì)租盤需求將進(jìn)一步提升，惟供應(yīng)不增反減，預(yù)期將推動(dòng)租金水平穩(wěn)步向上。他又補(bǔ)充，9月份美聯(lián)儲(chǔ)減息呼聲高唱入雲(yún)，步入減息周期指日可待，相信「租轉(zhuǎn)買」個(gè)案將會(huì)愈來愈多。

「租金升樓價(jià)貴，都係供唔起！」

那麼，租金趨高對(duì)於樓價(jià)有多大支撐作用？

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮接受本報(bào)記者訪問時(shí)坦言，現(xiàn)時(shí)租金高企對(duì)於供樓尤其是那些貴價(jià)樓，只有「小小幫助，（作用）不明顯。租金升極，樓價(jià)昂貴，都係供唔起！」

至於未來租金走勢(shì)，陳海潮認(rèn)為，暑假一向是租務(wù)旺季，相信過了這個(gè)租務(wù)旺季，本港租金水平依然能夠保持在一個(gè)較高水平。至於租金何時(shí)回落，則須等到美聯(lián)儲(chǔ)減息之後，購買力重回市場(chǎng)，租盤數(shù)目增加時(shí)或許才有機(jī)會(huì)。

美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)連跌逼近8年低位

一邊租金不斷上漲，另一邊樓價(jià)持續(xù)下行。大致反映兩周前簽署買賣合約物業(yè)價(jià)格的美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)最新報(bào)131.41點(diǎn)，按周跌0.28%，已連跌8星期；今年以來，樓價(jià)指數(shù)已跌去4.47%，續(xù)創(chuàng)近8年低位。

若按三區(qū)劃分，美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)則個(gè)別發(fā)展。港島指數(shù)最新報(bào)137.29點(diǎn)，按周跌0.81%，較四星期前跌0.9%，年內(nèi)迄今跌幅達(dá)7.49%；新界指數(shù)最新報(bào)119.89點(diǎn)，按周跌0.39%，比四星期前跌1.87%，本年迄今跌去5.59%；而九龍指數(shù)最新報(bào)137.00點(diǎn)，按周微升0.05%，較四星期前亦升0.2%，該區(qū)年內(nèi)迄今跌幅僅1.83%。

美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)係根據(jù)全港143個(gè)著名中小型私人屋苑成交個(gè)案計(jì)算加權(quán)平均數(shù)，計(jì)算成交過程或會(huì)刪減部分特殊成交個(gè)案，並於每周一公布。

減息周期將至或利好樓價(jià)

至於根據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)上搵樓的網(wǎng)盤價(jià)格變化製作而成的美聯(lián)信心指數(shù)，最新報(bào)52.3點(diǎn)，連續(xù)兩周橫行。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指，美聯(lián)儲(chǔ)9月大有機(jī)會(huì)減息，減價(jià)盤未有進(jìn)一步增加，目前樓價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，信心指數(shù)得以企穩(wěn)。

另據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)站減價(jià)盤比率反映，全港三區(qū)中，新界區(qū)減價(jià)盤比率為最高；若以細(xì)區(qū)劃分，減價(jià)盤比率最多三區(qū)分別是天水圍、荃灣、四小龍/荔枝角。

若以單位面積劃分，減價(jià)盤比率最多的是實(shí)用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；其次是實(shí)用面積介乎約1076至約1721平方呎的D類單位；緊隨其後的是實(shí)用面積約430平方呎或以下的A類單位。（記者韓商、王丹丹）