踏入租務(wù)旺季，內(nèi)地生持續(xù)來(lái)港租樓，加上外來(lái)高才專(zhuān)才及其受養(yǎng)人不斷湧港，衍生租賃甚至買(mǎi)樓需求，帶動(dòng)租金節(jié)節(jié)上升。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明（圖左）估計(jì)，全年租金有力上升8%，鑑於最新租金僅較歷史高位相距約4.1%，預(yù)期今年內(nèi)租金將升破歷史高位。另一方面，隨著美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局於9月份開(kāi)始減息的機(jī)會(huì)愈來(lái)愈高，當(dāng)息口下跌，租金續(xù)升，令回報(bào)率上升之下，「供平過(guò)租」將會(huì)重臨，相信會(huì)促使不少市民「轉(zhuǎn)租為買(mǎi)」，令樓市爆發(fā)新一波購(gòu)買(mǎi)力。並重拾上升動(dòng)力。布少明又建議，如果買(mǎi)家想入市收租，可考慮租金回報(bào)率約４厘或以上屋苑，例如金獅花園等。
「租金升、樓價(jià)跌」背馳擴(kuò)大 上半年十大屋苑呎租悉數(shù)全升 最高升逾1成
布少明表示，近期新盤(pán)普遍以「保守價(jià)」開(kāi)盤(pán)，令二手樓價(jià)持續(xù)整固；反觀隨著租務(wù)旺季重臨，部分內(nèi)地生提早來(lái)港覓租盤(pán)及搶租，帶動(dòng)租金持續(xù)攀升。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料，「美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)」上半年錄得約2.86%的跌幅，最近亦延續(xù)跌勢(shì)，本年迄今(截至7月22日)樓價(jià)跌約4.02%。至於租金方面，美聯(lián)「租金走勢(shì)圖」上半年升約2.62%，令「租金升、樓價(jià)跌」的背馳情況亦進(jìn)一步擴(kuò)大。
若以季度計(jì)算，由2023年第1季開(kāi)始至今年第2季，租金已連升6季，並創(chuàng)自2018年第3季後最長(zhǎng)紀(jì)錄，主要受惠去年香港與內(nèi)地恢復(fù)全面通關(guān)，以及香港特區(qū)政府透過(guò)各項(xiàng)人才計(jì)劃致力「搶人才」，令各地人士不斷到港，從而帶動(dòng)租務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)。
回顧上半年租金表現(xiàn)，在本港10大藍(lán)籌屋苑中，全部屋苑的呎租均較去年12月上升。當(dāng)中以映灣園的呎租升幅最大，今年6月份平均實(shí)用呎租約30.1元，較去年12月份升約12.3%；緊隨其後的麗港城，6月份呎租較去年12月份升約9%；同期海怡半島亦錄得7.6%的半年升幅，在10大屋苑中排名第3。至於太古城及新都城6月份平均實(shí)用呎租分別升約5.6%及約5%；期內(nèi)嘉湖山莊及黃埔花園呎租分別升約4.9%及約3.4%；康怡花園、沙田第一城與美孚新邨上半年租金表現(xiàn)相對(duì)遜色，但仍錄得介乎約2.6%至約2.7%的漲幅。
布少明指出，近年海外及內(nèi)地學(xué)子對(duì)赴港升學(xué)可謂趨之若鶩，大大刺激本港租務(wù)需求及租金表現(xiàn)。根據(jù)香港入境處及教資會(huì)資料，本港獲批準(zhǔn)的學(xué)生簽証數(shù)目正與日俱增，2023年全年香港學(xué)生簽證獲批數(shù)量錄得約6.21萬(wàn)人，較2019年增加約48%，連升3年。隨著政府早前提高資助大學(xué)的非本地學(xué)生名額比例，由2成提高至4成，相信2024年學(xué)生簽證數(shù)量有望進(jìn)一步上升；然而本港大學(xué)宿位卻未同步增加，與2019年相比，宿位數(shù)量?jī)H增加約2%至近3.69萬(wàn)個(gè)，明顯未能配合學(xué)生湧港的步伐，令從外地來(lái)港的學(xué)生需要租樓，變相亦對(duì)本港租務(wù)市場(chǎng)起刺激作用。
隨著租務(wù)旺季重臨，租金持續(xù)向上，美聯(lián)「租金走勢(shì)圖」最新6月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約36.76元，按月升約1.1%，連升4個(gè)月，創(chuàng)逾4年半新高。由於內(nèi)地生持續(xù)來(lái)港租樓，配合外來(lái)高才專(zhuān)才不斷湧港，相信下半年租金升幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。鑑於目前租金與2019年7月份錄得約38.33元的歷史高位比較，亦只相差約4.1%，因此估計(jì)今年全年租金或升8%，屆時(shí)租金勢(shì)破歷史新高。若以每年變化計(jì)算，今年全年料創(chuàng)12年最大升幅。
資料顯示，現(xiàn)時(shí)至少有７個(gè)屋苑租金回報(bào)率超過(guò)4厘，當(dāng)中位於九龍灣的得寶花園及大圍的金獅花園租金回報(bào)率分別約4.61厘及4.52厘，屬於現(xiàn)時(shí)回報(bào)率較高的屋苑，甚至可以與不少銀行的高息定期利率相比較。至於緊隨其後亦有多個(gè)屋苑租金回報(bào)率超過(guò)4厘，包括屯門(mén)疊茵庭、沙田第一城、沙田中心、馬鞍山薈朗與將軍澳海茵莊園，租務(wù)回報(bào)率由4.01厘至4.25厘不等。
至於各區(qū)亦不乏接近4厘租金回報(bào)的屋苑，當(dāng)中包括火炭銀禧花園、美孚新邨、大埔中心、沙田好運(yùn)中心、薄扶林置富花園、九龍灣德福花園、淘大花園、荃灣中心及位於鰂魚(yú)涌的南豐新邨等9個(gè)屋苑亦「榜上有名」，各屋苑租金回報(bào)率介乎3.83厘至3.99厘的不俗水平，待樓市回穩(wěn)，相信各屋苑價(jià)格亦有望同步回升，當(dāng)下入市甚具升值潛力，絕對(duì)是投資者及收租客「財(cái)息兼收」的佳選。（記者 鄭珊珊）
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