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　7月2日，香港房屋委員會（房委會）更新6月「居屋第二市場」的成交記錄，亦總結(jié)出2024年上半年的整體交投量。數(shù)據(jù)顯示，在2024年上半年，居屋第二市場錄得2,549宗成交，不但比起去年下半年大幅上升1.4倍，同時，這也是2002年有紀錄以來的半年新高；單計4月份更錄得850宗成交，也創(chuàng)出20年來的第二高。

　立法會議員周文港認為，上述數(shù)字令人十分鼓舞，反映在現(xiàn)屆政府和立法會良性互動下，積極發(fā)掘解決房屋問題的可行方法，透過「扭鬆」包括「按揭貸款保證期（擔保期）」在內(nèi)的措施，在不耗費一分一毫的額外公帑下，釋放多達20多萬個的未補價二手居屋單位，更帶動銀行按揭、保險等業(yè)務(wù)，以及政府印花稅稅收的增長；最重要的是，措施有助促進全社會向上流動，重塑出一道置業(yè)階梯，既為居於公屋的青年和「夾心階層」一圓「置業(yè)夢」，當他們上流後，又騰出更多公屋予最基層的市民，形成一舉多得的局面。

　所謂「按揭貸款保證期」，意思是房委會為居屋買家作出按揭擔保，而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如，過往的擔保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲銀行提供至少20年的貸款期（即「30年保證期減去10年樓齡」），有助分擔首期開支和每月供款額；不過，隨著本港的居屋樓齡漸長，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年，當中部分更超過30年，房委會提供的「30年減樓齡」擔保期已失去作用，不少「白居二」青年買家和公屋「綠表」買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期，未能負擔高額首期和每月供款額，最終只能望門輕嘆，只好放棄購入心儀的二手居屋和踏上置業(yè)階梯。

　有鑑於此，包括周文港在內(nèi)的「G19」議員去年多次遊說房屋局等相關(guān)政策局的官員，並輔以大量與居屋樓齡或按揭統(tǒng)計調(diào)查相關(guān)的數(shù)據(jù)，建議將「按揭貸款保證期」由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」。最終，行政長官和房屋局局長在2023年《施政報告》宣布延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年（「50年減樓齡」），又將最長還款期延長至30年，使逾20萬伙居屋單位隨即解凍，二手供應(yīng)大幅增加。

　既然延長「按揭貸款保證期」至「50年減樓齡」的措施取得理想效果，周文港認為，現(xiàn)時正值特區(qū)政府全面檢視二手居屋供求關(guān)係的關(guān)鍵時機，並將提出3點進一步的建議，期望當局予以認真考慮，全面扶助青年和「夾心階層」向上流動。

　第一，增加「白居二」計劃名額至2萬個，並相應(yīng)調(diào)高一人申請者的配額。坦白說，既然居屋政策的初心是鼓勵更多有能力的市民自置居所，當局沒有必要再作太多不合理限制、用配額來限制有剛性需求的基層市民入市，而且隨著當局延長「按揭貸款保證期」，市場上不少二手居屋供應(yīng)獲得釋放。目前當務(wù)之急是將「白居二」計劃名額由4,500個增至2萬個，並因應(yīng)計劃的申請趨勢，將一人申請者的配額由目前佔10%調(diào)高至佔20%（現(xiàn)時「家庭申請者：一人申請者」是9:1，建議改為8:2），以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會；鑑於部分申請者有意入市，但多次未能中籤，亦建議當局優(yōu)化「白居二」計劃的抽籤和分配機制，讓一直未能抽中名額的申請者，獲得較高的中籤機會。

　第二，考慮引入房委會長者業(yè)主「樓換樓」計劃，鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對於有意組織家庭的青年，以及公屋家庭戶而言，當會傾向選購一些面積較大的居屋單位；與此同時，不少年長居屋業(yè)主因子女遷離等原因，或許亦有意賣出「大單位」，並遷到面積較小的單位居住。但是，不少年長戶主因擔心賣走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補地價的居屋後，就會「買唔返」未補地價二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會有所保留。某程度上，這亦會影響居屋、公屋流轉(zhuǎn)，當居屋大單位供應(yīng)有限，自會令部分有意置業(yè)的家庭客、特別是公屋戶轉(zhuǎn)趨觀望，寧願等到有合適選擇才「上車」。據(jù)悉，當局需要先行修訂《房屋條例》，才能將「換細」安排，應(yīng)用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望，當局盡快推展相關(guān)修例工作，以便實行房委會長者業(yè)主「樓換樓」計劃，容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業(yè)主有條件地「大屋換細屋」，只要提供誘因，讓他們繼續(xù)持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出「大單位」的機會。當長者業(yè)主賣出「大單位」，亦間接為他們釋放一筆可觀的財富，以應(yīng)對退休生活所需；公屋「家庭客」隨即可購入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予劏房戶，真正促進社會向上流動。

　第三，適時考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。雖然當局一再指出，延長保證期到50年後，剩餘保證期超過10年的居屋／綠置居單位會由約14%大幅增至約98%，但亦想要強調(diào)，隨著二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會漸而縮短。周文港建議，當局可考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。根據(jù)香港金融管理局最新數(shù)字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0；加上「G19」議員在徵詢業(yè)界意見後，發(fā)現(xiàn)在「樓換樓」，以及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少於7年，證明「60年減樓齡」措施對公共財政的影響極低，不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發(fā)展。

　「切實排解民生憂難」，既是國家主席習近平對特區(qū)政府施政的其中一點「希望」，亦是現(xiàn)屆政府和立法會同仁共同邁進的目標。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事，周文港表示深信，只要調(diào)整策略，多點運用現(xiàn)成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋「按揭貸款保證期」的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。