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　易憲容

　為了提振內(nèi)地樓市的信心，中央政治局在4月底會(huì)議上就進(jìn)行全面的部署，5月17日，中央政府及部委多管齊下推出新一波的樓市調(diào)控政策，即樓市新政。其主要內(nèi)容有，把保交樓攻堅(jiān)提到了維護(hù)民眾根本利益的政治高度；央行出手創(chuàng)立新的融資工具對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的存量住房去庫(kù)存化；以歷史上最寬鬆的信貸政策刺激居民住房消費(fèi)；調(diào)整土地的供求關(guān)係等。可以說(shuō)，這是一次最為寬鬆的樓市新政，能否立即扭轉(zhuǎn)當(dāng)前十分疲弱的內(nèi)地樓市，還得進(jìn)一步觀察。但毫無(wú)疑問(wèn)，這次樓市新政是房地產(chǎn)市場(chǎng)一次重大的政策調(diào)整，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　首先，從這次樓市新政推出時(shí)的背景來(lái)看，當(dāng)前內(nèi)地樓市形勢(shì)的嚴(yán)峻性是無(wú)以復(fù)加的。這不僅表現(xiàn)于居民購(gòu)買的期房遲遲無(wú)法交付，居民的住房需求持續(xù)低迷，大量已經(jīng)建成的住房樓盤乏人問(wèn)津，更表現(xiàn)於房?jī)r(jià)一直在持續(xù)下跌，而最近的下跌幅度還在加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的資料顯示，4月份70個(gè)大中城市，一線城市新房?jī)r(jià)格，同比下跌2.5%（廣州同比下跌6.9%）；二三線城市新房?jī)r(jià)格同比下跌2.9%和4.2%。一線城市二手房?jī)r(jià)格同比下跌了8.5%；二三線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降分別為6.8%和6.6%。也就是說(shuō)，從2021年下半年以來(lái)，全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，而且其下跌的幅度越來(lái)越大。還有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2023年下降9.6%的情況下，1-4月同比還下降9.8%；住宅銷售額1-4月下降近31%；3月末，商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%。到3月底，住房按揭貸款餘額仍然保持在38萬(wàn)億元左右，2021年以來(lái)幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。這也意味著房?jī)r(jià)在下跌，居民沒(méi)有意願(yuàn)通過(guò)加槓桿進(jìn)入樓市，住房需求疲弱。從上述的資料可以看到，當(dāng)前內(nèi)地樓市形勢(shì)十分嚴(yán)峻疲弱。

　解決保交樓重振市場(chǎng)信心

　面對(duì)這樣嚴(yán)峻疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了重振信心，中央政府推出了歷史上最為寬鬆的市場(chǎng)調(diào)控政策，即樓市新政。而樓市新政首要任務(wù)就是保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)。可以說(shuō)，保交樓事件已經(jīng)發(fā)生了2年多，當(dāng)年中央政府就要求，為了維護(hù)購(gòu)買住房者的根本利益，就要求居民購(gòu)買的期房要按質(zhì)按量及時(shí)交易，並在融資給不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大開(kāi)綠燈，但是2年過(guò)去了，這個(gè)任務(wù)還是沒(méi)有完成，不少在建樓盤仍然處?kù)赌z著狀態(tài)。如果保交樓問(wèn)題不能解決，居民不能收到所購(gòu)買的住房，內(nèi)房市場(chǎng)信心是無(wú)法恢復(fù)的。所以，這次樓市新政把保交樓作為重振樓市信心的前提。樓市新政強(qiáng)調(diào)，保交樓就是保證居民購(gòu)買的期房能夠以按質(zhì)按量收房，這是民眾的根本利益，任何人都不可以此來(lái)?yè)p害民眾的利益，從而把保交樓事件上升到政治上的無(wú)限高度，各地方政府必須落實(shí)完成。不過(guò)，面對(duì)保交樓事件問(wèn)題的嚴(yán)重性，這次樓市新政把保交樓作為攻堅(jiān)戰(zhàn)，希望通過(guò)壓實(shí)各方責(zé)任，以經(jīng)濟(jì)方式、更寬鬆的融資手段及法治化的方式化解事件。預(yù)計(jì)在政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，保交樓的問(wèn)題基本上能夠化解，這對(duì)提振當(dāng)前市場(chǎng)信心具有重要的意義。

　其次是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未售出的存量住房去庫(kù)存化。由於當(dāng)前內(nèi)房市場(chǎng)供求關(guān)係發(fā)生的根本性變化，這次樓市新政住房去庫(kù)存化與2015年有很大不同。2015年基本上是通過(guò)棚戶區(qū)改造貨幣化的方式，在近兩年的時(shí)間裏，政策性銀行向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入近2萬(wàn)億元資金，從而讓內(nèi)房市場(chǎng)立即風(fēng)生水起，住房需求湧現(xiàn)，打造了一波房地產(chǎn)的大牛市。這次樓市新政是央行創(chuàng)立的一個(gè)3000億元保障性住房再貸款，通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)其貸款額度可達(dá)5000億元。

　利用這個(gè)金融創(chuàng)新工具，以市場(chǎng)化及法治化的方式來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建好而沒(méi)有銷售出去的存量住房，這些住房由國(guó)有企業(yè)收購(gòu)後成於保障性住房。其政策設(shè)計(jì)的預(yù)期就是能夠達(dá)到一箭三雕之效，即通過(guò)政策性住房收購(gòu)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供大於求的供求關(guān)係，化解疲弱的市場(chǎng)，及遏制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系轉(zhuǎn)移；增加城市保障性住房供給，改善弱勢(shì)居民的住房條件，讓整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)全面下移；讓瀕臨倒閉破產(chǎn)的房企有一線生機(jī)，及房地產(chǎn)業(yè)不至於崩塌。可以說(shuō)，這對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心具有重要的意義。

　貸款政策為樓市注入強(qiáng)心劑

　更為重要的是，該貸款計(jì)劃強(qiáng)調(diào)要以市場(chǎng)化及法治化的方式來(lái)進(jìn)行。比如，央行的再貸款計(jì)劃，對(duì)貸款利率、發(fā)放貸款的對(duì)象、收購(gòu)房源、收購(gòu)主體、操作思路及原則等都做了詳細(xì)的規(guī)定，要求願(yuàn)意參與該計(jì)劃的商業(yè)銀行及房地產(chǎn)企業(yè)都是以自願(yuàn)的方式參與，自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，把存量房收購(gòu)的自主權(quán)完全留給地方政府來(lái)決定，收購(gòu)商品住房的條件必須「以需定購(gòu)」及合理價(jià)值收購(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自願(yuàn)參與。可以說(shuō)，該計(jì)劃以市場(chǎng)化、法治化的原則強(qiáng)調(diào)參與主體的自主性，自願(yuàn)參與。這既強(qiáng)調(diào)參與的商業(yè)銀行所發(fā)放貸款的嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，更是強(qiáng)調(diào)把存量住房以合理價(jià)格收購(gòu)的權(quán)力下放到地方政府，全面調(diào)動(dòng)地方政府的積極性及要求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不過(guò)，該計(jì)劃目前僅是試點(diǎn)中，今後肯定會(huì)走一步看一步地調(diào)整。還有，央行給出的貸款預(yù)算只有5000億元，相對(duì)於2023年商品房銷售11.6萬(wàn)億元，只是4.3%。其資金投入還是杯水車薪，但意義是非同凡響的。

　再就是央行以歷史上最為寬鬆的住房按揭貸款政策的三箭齊發(fā)來(lái)刺激住房需求，讓住房按揭貸款利率、住房按揭首付比例及住房公積金利率都下降到歷史最低水準(zhǔn)，居民購(gòu)買住房準(zhǔn)入條件及成本都全面降低。可以說(shuō)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，這些過(guò)度寬鬆的住房信貸政策一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的強(qiáng)刺激，帶動(dòng)居民湧入市場(chǎng)。因?yàn)椋瑢?duì)於現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，銀行融資槓桿化是其發(fā)展及繁榮的最大動(dòng)力。而且其融資槓桿化程度越高，拉動(dòng)市場(chǎng)繁榮的動(dòng)力就越大。這次央行住房按揭貸款政策已經(jīng)寬鬆到了極致，但在當(dāng)前房?jī)r(jià)全國(guó)性下跌及下跌幅度極大的情況下，效果如何還得進(jìn)一步觀察。不過(guò)，這次央行的住房信貸政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑是毫無(wú)疑問(wèn)的，喚醒當(dāng)前嚴(yán)重疲弱的市場(chǎng)估計(jì)也只是時(shí)間問(wèn)題。

　總之，這次樓市新政的實(shí)際效果如何還得觀察，但它對(duì)當(dāng)前內(nèi)房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響是毫無(wú)疑問(wèn)的，我們必須密切關(guān)注。