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時(shí)事評(píng)論員 吳幼珉

近來(lái)，內(nèi)地一些城市為樓市「限購(gòu)」鬆綁，某些地方也醞釀「以舊換新」減少發(fā)展商的庫(kù)存房。眼下的內(nèi)地樓市比前些時(shí)候活躍了一些，既有利房企的現(xiàn)金流，也迎合了部分居民改善居住條件的需要。樓市交投增加則反映在本地個(gè)別交易日中，內(nèi)房股股價(jià)上揚(yáng)。筆者對(duì)未來(lái)內(nèi)地樓市發(fā)展有以下幾個(gè)觀察點(diǎn)：

爆發(fā)「搶房潮」的條件已不存在

當(dāng)前樓市與前幾年牛市時(shí)的情況不一樣。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)瀰漫著過(guò)度樂(lè)觀情緒，人們普遍把買房視為最好的投資途徑，工薪階層想方設(shè)法成為小業(yè)主，有餘錢(qián)的家庭則爭(zhēng)取多置一兩套房產(chǎn)；許多人認(rèn)為「中國(guó)樓價(jià)只升不跌」，淡靜一段時(shí)期轉(zhuǎn)趨活躍的樓市會(huì)被中介形容為報(bào)復(fù)性買房。現(xiàn)在，儘管人們對(duì)樓市看法存在差異，有需要而且看好後市的人仍會(huì)買房，而盲目樂(lè)觀的情緒已經(jīng)沒(méi)有了。在地產(chǎn)中介門(mén)市部坐班的人減少了，網(wǎng)上對(duì)後市持悲觀看法的則大有人在。

此前，當(dāng)局頒布融資白名單支持合資格的房企，通過(guò)三大工程，即發(fā)展保障房、平急兩用房和城改，以及保交付等措施穩(wěn)定投資，主要著力樓市的供給側(cè)。去庫(kù)存成為眼前需求側(cè)計(jì)劃和目標(biāo)，在需求側(cè)有較明顯的托底作用，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，估計(jì)今後還可能推出其他需求側(cè)支持政策。今年3月，廣州看房量上升，新建商品住宅成交規(guī)模約50萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)，卻離樓市全面回暖有一段距離，樓市還有再次掉頭向下的可能。值得指出的是，截至3月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.48億平方米，創(chuàng)下歷史新高。可見(jiàn)縱然房企投資減少了，供過(guò)於求的態(tài)勢(shì)依然存在，而保樓價(jià)措施與平衡供求又是互相矛盾的。而即使樓價(jià)大升，也難以保證政府不會(huì)再度推出降溫措施。總而言之，樓市短期急速轉(zhuǎn)旺的條件已經(jīng)不存在了。

創(chuàng)新拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

去年，中國(guó)汽車製造業(yè)的GDP佔(zhàn)比約10%，超過(guò)了房地產(chǎn)業(yè)的GDP佔(zhàn)比。今年一季度，中國(guó)GDP同比增加5.3%，環(huán)比增加1.6%；規(guī)模以上製造業(yè)增加值則同比增長(zhǎng)6.1%，高技術(shù)製造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.5%；製造業(yè)，特別是高技術(shù)製造業(yè)的增速明顯較快，表現(xiàn)突出，4月份的表現(xiàn)還要比3月的好一些。除「新三樣」外，半導(dǎo)體、輪船、大型商用飛機(jī)等都具備了成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)新拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)越來(lái)越明顯。

跡象顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展模式會(huì)明顯有別於今天的美國(guó)。在美國(guó)，股市上漲拉動(dòng)消費(fèi)和就業(yè)，體現(xiàn)所謂的財(cái)富效應(yīng)。在新時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)則以實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，而過(guò)去幾年的實(shí)踐表明，該增長(zhǎng)模式對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言是可行的，而且有可持續(xù)性。在如此背景下，政府通過(guò)樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱忱會(huì)越來(lái)越低。樓市會(huì)回歸其本身的功能，「房住不炒」，保障房的佔(zhàn)比會(huì)越來(lái)越高。

內(nèi)地近月對(duì)樓市的「鬆綁」能減緩樓價(jià)的跌勢(shì)，當(dāng)購(gòu)買力被消化後，可能迎來(lái)下一波的跌市，需要政府提出新一輪的「鬆綁」措施。在績(jī)效上，那些措施無(wú)疑可穩(wěn)定樓價(jià)，避免樓市波動(dòng)衝擊社會(huì)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)。而「以舊換新」或通過(guò)政府財(cái)政向發(fā)展商購(gòu)買空置物業(yè)作為保障房有助發(fā)展商在財(cái)務(wù)上脫困，但長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)進(jìn)一步削弱小業(yè)主的投資意欲。

整體來(lái)看，內(nèi)地樓市正在發(fā)生質(zhì)的變化，因此不宜期待樓價(jià)急速上升，起碼今年樓價(jià)彈升的機(jī)會(huì)並不大。