2024 年兩會期間，穩(wěn)中求進(jìn)與實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展成為事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點話題。隨著粵港澳大灣區(qū)逐步建設(shè)成為具有國際競爭力的一流灣區(qū)和世界級城市群，區(qū)域供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)也在發(fā)展中不斷創(chuàng)新和突破。在今年的政府工作報告中，「物流」「供應(yīng)鏈」等熱詞被多次提及，一系列新政策、新模式、新通道的推出讓粵港澳大灣區(qū)物流樞紐的建設(shè)和發(fā)展邁向新階段。
乘高質(zhì)量發(fā)展之勢，觀灣區(qū)物流市場之變，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部發(fā)布2023年《大灣區(qū)物流指數(shù)》，回顧區(qū)域物流市場發(fā)展，探析未來如何向新而行。
聚焦大灣區(qū)物流市場，得益於年內(nèi)跨境電商行業(yè)的強(qiáng)勢擴(kuò)張，區(qū)域物流資產(chǎn)表現(xiàn)在市場供需格局悄變、市場參與者情緒逐步回歸理性的背景下仍實現(xiàn)穩(wěn)健增長，繼續(xù)彰顯韌性。
大灣區(qū)物流租金指數(shù)
供應(yīng)創(chuàng)新高 存量增兩成
2023年，隨著區(qū)域內(nèi)六個城市迎來近五年供應(yīng)高峰，大灣區(qū)物流市場年度供應(yīng)升至317.4萬平方米的歷史新高，較過去五年年均供應(yīng)高89.3%。截至年底，區(qū)域總存量隨之上升至1,737.3萬平方米，同比擴(kuò)張20.8%。
傳統(tǒng)需求成色不足 跨境電商拉動增長
年初，受全球經(jīng)貿(mào)環(huán)境存在諸多不確定性因素的不利影響，包括製造業(yè)企業(yè)、實體零售商、第三方物流企業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)傳統(tǒng)物流需求方的倉庫租賃策略均保持謹(jǐn)慎，市場租賃活動隨之放緩。而自第二季度起，數(shù)個跨境電商巨頭在大灣區(qū)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求，並在多個城市累計承租數(shù)百萬平方米倉儲面積。 得益於此，大灣區(qū)物流市場年度淨(jìng)吸納量同比上升97.3%，至305.1萬平方米，區(qū)域平均空置率也繼2021年後再降至5%以下水平，年末錄得4.1%，同比降幅為1.0個百分點。
供需格局悄變 指數(shù)回歸理性增長
本年，大灣區(qū)物流租金及價格指數(shù)均延續(xù)上升趨勢，但隨著可觀供應(yīng)的集中入市，市場過去數(shù)十年所保持的「供不應(yīng)求」的格局已在悄然改變，市場租金及價格增長因此而漸趨理性。
大灣區(qū)物流價格指
年內(nèi)，租戶組合相對成熟且穩(wěn)定的存量物業(yè)租金仍實現(xiàn)有機(jī)增長，推動大灣區(qū)物流租金指數(shù)環(huán)比微升0.3%，同比上升2.5%。儘管如此，鑑於物流業(yè)態(tài)傳統(tǒng)需求趨緩，加之大量供應(yīng)入市對市場供需基本面的影響，業(yè)主的租金預(yù)期已較過去幾年更理性。因此，大灣區(qū)物流租金指數(shù)同比增幅降至近三年最低，分別較2022和2021年收窄0.4和2.0個百分點。
在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)背景下，物流市場租金增長放緩，而物業(yè)資本值高企，這對市場投資情緒產(chǎn)生了一定影響。但就交易活動方面而言，大灣區(qū)物流投資市場仍較區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)地產(chǎn)板塊活躍，並於年內(nèi)達(dá)成數(shù)宗整售成交。本年，大灣區(qū)物流價格指數(shù)保持上升趨勢，環(huán)、同比分別上升0.7%和1.6%，但同比增幅較2022年收窄2.5個百分點。
2024：外部環(huán)境仍嚴(yán)峻 內(nèi)生需求料穩(wěn)增長
長遠(yuǎn)來看，在中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期進(jìn)一步復(fù)蘇、電商行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、大灣區(qū)更多重點基建項目相繼完工落成的多重利好下，大灣區(qū)物流市場發(fā)展前景預(yù)計保持謹(jǐn)慎樂觀。但短期而言，地緣政治風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)不確定性的加劇預(yù)計仍使市場去化承壓，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在緩解上述壓力並助力市場維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示：「過去一年，在全球經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)百年之大變局的洪流下，大灣區(qū)物流市場格局也發(fā)生一定變化。全年，市場迎來歷史供應(yīng)高峰，而傳統(tǒng)需求增長卻受外部環(huán)境的不確定性衝擊而放緩，業(yè)主、投資者情緒漸回理性。儘管如此，跨境電商的強(qiáng)勢擴(kuò)張仍為市場增添一抹亮色，並賦能區(qū)域物流市場延續(xù)韌性增長。兩會期間，政府工作報告提出推動外貿(mào)質(zhì)升量穩(wěn)，並將促進(jìn)跨境電商等新業(yè)態(tài)健康發(fā)展，這料持續(xù)利好區(qū)域物流倉儲需求增長，並在全球經(jīng)濟(jì)短期延續(xù)弱復(fù)蘇、區(qū)域市場迎來供需新格局的背景下，助力市場延續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。」（記者 王靜抒）
頂圖：大灣區(qū)各城市總存量與空置率 2023
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