香港專業(yè)地產(chǎn)商會會長、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務副會長 蔡志忠
樓市交投萎縮,物業(yè)市場屢破歷史新低紀錄。繼去年住宅樓市總成交量僅錄得約4.6萬宗,創(chuàng)有紀錄的33年以來最低後,在剛過去的農曆新年四天假期內,全港十大指標屋苑竟也錄到零成交,即是全部捧蛋,同樣創(chuàng)出有紀錄以來農曆新年的零成交紀錄。坊間有聲音不斷呼籲港府在月底的財政預算案撤辣,單憑以上這些淒涼的數(shù)字,財爺也應該順應民意,考慮對樓市全面撤辣,因為再也不會有人反對撤銷這些不合時宜的辣招稅。
社會穩(wěn)定專心搞經(jīng)濟
經(jīng)濟形勢嚴峻,有外資看淡香港金融市場前景,亦有企業(yè)資金繼續(xù)出現(xiàn)撤離跡象。摩根士丹利前首席經(jīng)濟學家羅奇(Stephen Roach)稱「香港已經(jīng)玩完」,港府推動23條立法可能是羅奇發(fā)表有關言論的導火線。有人擔心香港作為國際金融中心,如果外資擔心而進一步撤出,香港就會很糟糕。不過筆者認為,在過去的二三十年以來,香港經(jīng)歷多次金融危機,不時有人預測香港經(jīng)濟玩完,但每次香港都證明了實力和韌力,並屢次再創(chuàng)高峰。香港是自由開放市場,難免受外圍因素影響,大家要相信香港的優(yōu)勢仍在,正是23條立法,香港才會更加穩(wěn)定,因為以後再不會有人天天講23條。香港是經(jīng)濟城市,只要各界人士奉公守法,不亂搞政治活動,像新加坡一樣,經(jīng)濟同樣可以繼續(xù)繁榮,金融中心地位更加穩(wěn)固。
至於今年的寫字樓巿場,相信仍然十分嚴峻,面對市場大量供應,此板塊沽壓沉重,成交量和價格都會進一步下跌。不過,今年第三季後相信中央和港府會推出一系列救市方案,無論是金融股市還是商業(yè)物業(yè),估計國家隊和香港隊正在作準備,捱過這個寒冬,民間資金也要做好預備跟隨,在投資市場裏,有什麼比順水推舟更容易,這可能是千載難逢的撈底機會。
預期樓市全面撤辣
香港是旅遊之都,然而近年來遊客有減少趨勢,尤其是高端消費市場出現(xiàn)倒退,很明顯遊客輸出多於輸入。有見及此,近期港府推出一些支援措施,例如「夜繽紛」、「盛事經(jīng)濟」等,其實非常好,尤其是推動各項體育、音樂和展覽等大型盛會,對香港的形象和經(jīng)濟直接帶來正面效益,值得一讚。筆者提議加大力度推廣各項盛事,香港要鞏固國際金融中心地位,我們有能力和條件,誓要將香港打造成盛事之都;此外,不要忘記我們有旅遊之都的美譽,強烈要求中央政府批準全國人民持通行證入境香港,我們完全有足夠配套設施應付大量內地同胞來觀光旅遊購物。
據(jù)聞剛開放免簽證的新加坡,新春期間內地旅客比往年多了15倍,而且是經(jīng)過特別挑選的高端消費遊客才優(yōu)先給予進入。我們香港身為中國一分子,怎可以讓新加坡、馬來西亞、泰國等地專美?香港處於多事之秋,面對逆境困難重重,許多人對前景感到憂慮。但筆者相信,所有的一切中央都看在眼裏,港府也會聽進耳朵,重振旅遊業(yè),拯救酒店、零售、飲食等中小企業(yè)迫在眉睫。因此,開放更多的旅客人數(shù)進入香港是遲早和必須做的事。
基於以上原因,商舖市場不宜過度看淡,筆者相信,商舖價格在高位下調三成後開始找到支持點,由於利率仍在高位,資本市場貸款負擔沉重,市場上仍然會有不少筍貨登場,因此超過三成折讓的商舖物業(yè)是可以考慮作為長線投資選擇。對於工商物業(yè)市場,下調壓力相對比住宅更為嚴重,近期中小企業(yè)出現(xiàn)供樓還款困難,源於供樓負擔比過往多了好幾倍。
工商物業(yè)的供樓負擔比一年前多幾倍,有這麼誇張嗎?筆者舉舉例子,各位會比較清楚,以前同業(yè)拆息(Hibor)利率很低,銀行又給予還息不還本,即供樓只計算利息約2厘;如今同業(yè)拆息在5厘甚至以上,如果以H+1.6%計算,供樓利息約6.6%,加上每年要還本金大約是5%左右,等於供款高達11.6%,比1年前多出近5倍,如此龐大支出如何負擔?因此,筆者呼籲金管局繼續(xù)指示銀行,對持有工商物業(yè)的中小企業(yè)客戶採取寬鬆態(tài)度,有一點很重要,疫情過後經(jīng)濟似乎沒有明顯好轉,中小企業(yè)仍然百上加斤,請繼續(xù)給予客戶還息不還本,為期直至2024年12月31日為止。
筆者文章講樓市論經(jīng)濟,其實背後有一班高人指點,他們非常熱愛國家和香港,是分別在不同領域的成功人物以及專業(yè)人士,大家都投資和生活在香港,希望國家好香港也好,因此常常「恨鐵不成鋼」。總括而言,我們要對香港有信心,預期港府會順應民意,財政預算案很大機會對樓市全面撤辣;此外,中央支援香港,所有內地遊客將可全面獲發(fā)通行證進入香港。