蔡志忠 香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長
環(huán)球經(jīng)濟下滑，引致樓價從高位下跌了23%左右，直至今年第4季末，香港的負資產(chǎn)數(shù)字急升1.2倍，即增加了1.4萬宗，達到25163宗。雖然金管局稱按揭拖欠比率仍低，但負資產(chǎn)住宅按揭貸款數(shù)字，創(chuàng)近20年以來新高。樓市前景並不樂觀，如果沒有什麼突破性的利好消息，估計今年樓價仍然繼續(xù)下跌，假如像預(yù)期一樣再下跌5%至8%，那麼負資產(chǎn)宗數(shù)有機會逼近5萬宗。
樓市走勢的確令人擔(dān)憂，因為這是一個量價齊跌的局面。據(jù)統(tǒng)計去年全年總成交量只有5.8萬宗左右，其中住宅成交只佔約4.6萬宗，創(chuàng)有記錄的33年以來歷史最低。筆者並非擔(dān)心樓價下跌，更擔(dān)心的是成交量萎縮，嚴重打擊經(jīng)濟，不但影響港府和地產(chǎn)商的賣地和賣樓收入，也嚴重衝擊地產(chǎn)業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括銀行、律師、建築材料、鋼筋水泥、裝修工程以及工人就業(yè)等。此外，不少聲音認為只有樓價下跌，才能讓更多人達成置業(yè)願望，但事實上，低迷的成交量告訴我們，首次置業(yè)者並不敢在跌價時買進。
假如樓市按照這種量價齊跌的情況繼續(xù)尋底，那麼負資產(chǎn)宗數(shù)將持續(xù)攀升。有讀者問樓市是否出現(xiàn)泡沫危機？筆者不敢斷言樓市是否會泡沫爆破，只能提醒大家必須要有危機意識，謹慎處理個人財務(wù)，做好防範措施，因為我們不知道尋底時間需要多久，而防守時間的長短可以決定投資者和中小企業(yè)的命運。千萬不要再來一次像1997年一樣的金融風(fēng)暴，這個風(fēng)暴為什麼讓那麼多人躲避不及？是因為它伸延了六七年漫長的時間，直至2003年沙士出現(xiàn)才開始見到谷底。筆者嘗試講講對後市發(fā)展的看法，從利好消息和利淡因素來作分析。
樓市好淡爭持 各有三點因素
承接上文，目前利淡的因素主要有三 : 首先，負資產(chǎn)數(shù)字已逾2.5萬宗，估計今年有機會達至4萬至5萬宗，衝擊金融體系的穩(wěn)定性，令銀行對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步收緊。其次，地產(chǎn)商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過3萬個，在爭相出貨的情況下，唯一選擇是減價促銷，對後市帶來壓力。第三，利率仍在高位徘徊，中小企業(yè)營商環(huán)境困難，幾萬個「百分百無扺押貸款」出現(xiàn)嚴重違約情況，公司倒閉潮和物業(yè)被銀行接管情況接踵而至，形成樓市人踩人的骨牌效應(yīng)。
看事物要兩方面，利好的消息主要也有三：第一，中央政府萬億元救市措施也惠及香港，全力支持香港鞏固國際金融中心地位，估計「一簽多行」不僅在深圳實施，最後連大灣區(qū)甚至全國大城市都有機會推行，情況像「沙士」時期推出的自由行一樣，將香港經(jīng)濟從谷底深淵救出。第二，港府今年的財政預(yù)算案有機會全面撤辣，加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等，帶來不少購買力，對後市絕對有支持作用。第三，在發(fā)展商減價促銷下，樓價已有一定程度折讓，加上人們對利率走勢向下的預(yù)期，促使用家入市興趣轉(zhuǎn)濃；去年低迷的成交量累積了不少購買力，估計今年會陸續(xù)釋放出來，樓市在下半年將止跌回穩(wěn)。
綜合以上幾點利好和利淡因素，究竟樓市會出現(xiàn)泡沫危機還是從谷底反彈？兩種聲音各持己見，市場對於今年樓市的看法，幾乎都是向下調(diào)整，跌幅從5%至10%不等。可是大家最關(guān)心的是，樓市會否泡沫爆破？看起來不必過於悲觀，樓市還未到那麼嚴重地步；那又會不會從谷底反彈？從各項數(shù)字顯示，又好像缺乏上升動力。
筆者認為今年上半年樓市仍然較為偏淡，樓價會在下跌中尋找支持點，中小企業(yè)的倒閉潮和銀主盤的不斷增加，會淘汰一部分人和企業(yè)。歷史的巨輪仍然繼續(xù)前進，這是汰弱留強的年代，所謂一代新人換舊人，希望大家在逆境中保持樂觀態(tài)度，保留實力，迎接未來不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。香港背靠祖國，我們有龐大的市場和堅強的後盾，加上獨特的地位和優(yōu)勢不會改變，只要大家團結(jié)一心，發(fā)揮同舟共濟的精神，香港一定能衝出困境，恢復(fù)以往的光輝。
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