蔡志忠 香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長
環(huán)球經(jīng)濟下滑,引致樓價從高位下跌了23%左右,直至今年第4季末,香港的負資產(chǎn)數(shù)字急升1.2倍,即增加了1.4萬宗,達到25163宗。雖然金管局稱按揭拖欠比率仍低,但負資產(chǎn)住宅按揭貸款數(shù)字,創(chuàng)近20年以來新高。樓市前景並不樂觀,如果沒有什麼突破性的利好消息,估計今年樓價仍然繼續(xù)下跌,假如像預(yù)期一樣再下跌5%至8%,那麼負資產(chǎn)宗數(shù)有機會逼近5萬宗。
樓市走勢的確令人擔(dān)憂,因為這是一個量價齊跌的局面。據(jù)統(tǒng)計去年全年總成交量只有5.8萬宗左右,其中住宅成交只佔約4.6萬宗,創(chuàng)有記錄的33年以來歷史最低。筆者並非擔(dān)心樓價下跌,更擔(dān)心的是成交量萎縮,嚴重打擊經(jīng)濟,不但影響港府和地產(chǎn)商的賣地和賣樓收入,也嚴重衝擊地產(chǎn)業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈,其中包括銀行、律師、建築材料、鋼筋水泥、裝修工程以及工人就業(yè)等。此外,不少聲音認為只有樓價下跌,才能讓更多人達成置業(yè)願望,但事實上,低迷的成交量告訴我們,首次置業(yè)者並不敢在跌價時買進。
假如樓市按照這種量價齊跌的情況繼續(xù)尋底,那麼負資產(chǎn)宗數(shù)將持續(xù)攀升。有讀者問樓市是否出現(xiàn)泡沫危機?筆者不敢斷言樓市是否會泡沫爆破,只能提醒大家必須要有危機意識,謹慎處理個人財務(wù),做好防範措施,因為我們不知道尋底時間需要多久,而防守時間的長短可以決定投資者和中小企業(yè)的命運。千萬不要再來一次像1997年一樣的金融風(fēng)暴,這個風(fēng)暴為什麼讓那麼多人躲避不及?是因為它伸延了六七年漫長的時間,直至2003年沙士出現(xiàn)才開始見到谷底。筆者嘗試講講對後市發(fā)展的看法,從利好消息和利淡因素來作分析。
樓市好淡爭持 各有三點因素
承接上文,目前利淡的因素主要有三 : 首先,負資產(chǎn)數(shù)字已逾2.5萬宗,估計今年有機會達至4萬至5萬宗,衝擊金融體系的穩(wěn)定性,令銀行對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步收緊。其次,地產(chǎn)商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過3萬個,在爭相出貨的情況下,唯一選擇是減價促銷,對後市帶來壓力。第三,利率仍在高位徘徊,中小企業(yè)營商環(huán)境困難,幾萬個「百分百無扺押貸款」出現(xiàn)嚴重違約情況,公司倒閉潮和物業(yè)被銀行接管情況接踵而至,形成樓市人踩人的骨牌效應(yīng)。
看事物要兩方面,利好的消息主要也有三:第一,中央政府萬億元救市措施也惠及香港,全力支持香港鞏固國際金融中心地位,估計「一簽多行」不僅在深圳實施,最後連大灣區(qū)甚至全國大城市都有機會推行,情況像「沙士」時期推出的自由行一樣,將香港經(jīng)濟從谷底深淵救出。第二,港府今年的財政預(yù)算案有機會全面撤辣,加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等,帶來不少購買力,對後市絕對有支持作用。第三,在發(fā)展商減價促銷下,樓價已有一定程度折讓,加上人們對利率走勢向下的預(yù)期,促使用家入市興趣轉(zhuǎn)濃;去年低迷的成交量累積了不少購買力,估計今年會陸續(xù)釋放出來,樓市在下半年將止跌回穩(wěn)。
綜合以上幾點利好和利淡因素,究竟樓市會出現(xiàn)泡沫危機還是從谷底反彈?兩種聲音各持己見,市場對於今年樓市的看法,幾乎都是向下調(diào)整,跌幅從5%至10%不等。可是大家最關(guān)心的是,樓市會否泡沫爆破?看起來不必過於悲觀,樓市還未到那麼嚴重地步;那又會不會從谷底反彈?從各項數(shù)字顯示,又好像缺乏上升動力。
筆者認為今年上半年樓市仍然較為偏淡,樓價會在下跌中尋找支持點,中小企業(yè)的倒閉潮和銀主盤的不斷增加,會淘汰一部分人和企業(yè)。歷史的巨輪仍然繼續(xù)前進,這是汰弱留強的年代,所謂一代新人換舊人,希望大家在逆境中保持樂觀態(tài)度,保留實力,迎接未來不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。香港背靠祖國,我們有龐大的市場和堅強的後盾,加上獨特的地位和優(yōu)勢不會改變,只要大家團結(jié)一心,發(fā)揮同舟共濟的精神,香港一定能衝出困境,恢復(fù)以往的光輝。