2023年未售出住宅單位數(shù)量創(chuàng)歷史新高，萊坊高級董事、大中華區(qū)研究及諮詢部主管王兆麒預(yù)計(jì)，今年新建私人住宅落成量將創(chuàng)20年來新高。考慮到本港住宅供應(yīng)充足，加上息口仍然未回落，該行預(yù)計(jì)2024年樓價(jià)將下跌最多5%，而一手和二手交易預(yù)計(jì)將輕微上升至4.8萬至5.3萬宗，其中新盤銷售佔(zhàn)35%。
另一方面，海外專才帶動住宅租賃需求，令住宅租賃市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，該行預(yù)料今年一般住宅租金仍會上升5%至8%，而豪宅租金則上升3%至5%。
受具有挑戰(zhàn)性的市場環(huán)境影響，今年出售的住宅地大多數(shù)為2023年的滾存用地。我們預(yù)計(jì)2024年政府賣地收入將達(dá)100億至130億元，而全年補(bǔ)地價(jià)金額約50億至80億元。
由於經(jīng)濟(jì)不景氣、高息口等因素拖累，相信香港下半年樓價(jià)走勢仍會反覆向下但跌勢減弱，全年樓價(jià)呈「鈍角型」，預(yù)計(jì)貨尾量要再減少8000至10000伙後才有利樓價(jià)反彈。
積壓庫存拖累投資氣氛
萊坊投資部執(zhí)行董事林嘯東表示，在高息口環(huán)境和各物業(yè)庫存積累的情況下，2024年上半年整體投資市場氣氛較弱。
從2024年1月至5月，香港投資市場共錄得225.55億元的交易額（物業(yè)價(jià)格港幣1億元或以上），較去年同期下跌29%。同期投資市場的交易宗數(shù)亦按年下跌27%，僅錄得71宗交易。
就物業(yè)類型而言，受一手豪宅及銀主盤需求帶動，住宅物業(yè)佔(zhàn)市場交易的51%，預(yù)料此板塊將繼續(xù)表現(xiàn)良好。零售物業(yè)交易金額緊隨其後，佔(zhàn)市場交易的25%。隨著零售物業(yè)租金及價(jià)格有所調(diào)整，賣家留意到本地居民北上跨境消費(fèi)的習(xí)慣，為本地零售商舖租金帶來壓力，故願(yuàn)意調(diào)整售價(jià)。發(fā)展用地緊隨其後，佔(zhàn)市場交易10%，然而，當(dāng)中只包含尖沙咀香檳大廈一宗強(qiáng)拍賣地個(gè)案。如果不計(jì)算這宗交易，今年沒有超過1億元的發(fā)展用地交易，因?yàn)榇蠖鄶?shù)發(fā)展商和投資者對增加土地儲備持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心現(xiàn)時(shí)市場已建成物業(yè)庫存較多。
儘管寫字樓空置率高企，寫字樓交易相對穩(wěn)定，佔(zhàn)市場交易的9%，並於今年首五個(gè)月錄得港幣30億元的成交額，與2023年同期相若。今年工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)較為淡靜，僅佔(zhàn)3%的交易。大型物流設(shè)施的買賣受海運(yùn)物流和本地凍庫需求下跌影響，而現(xiàn)代工業(yè)工作室的投資需求也因政府放寬住宅印花稅（包括新住宅印花稅、買家印花稅及額外印花稅）而有所削弱。
展望2024年下半年，投資市場將以用家和私人投資者為主，而大多數(shù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金和保險(xiǎn)資本仍採取觀望態(tài)度。
頂圖：（由左至右）萊坊高級董事及大中華區(qū)研究及諮詢部主管王兆麒、萊坊執(zhí)行董事及香港區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管劉柏汶、萊坊專業(yè)服務(wù)董事總經(jīng)理陳致馨、萊坊投資部執(zhí)行董事林嘯東、萊坊高級董事和九龍區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管吳志峰
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